Mutui
Quanto mutuo posso chiedere
Due tetti decidono quanto puoi ottenere: il reddito, che fissa la rata accettata dalla banca, e i risparmi, che coprono l'anticipo. Vince il più basso, e qui vedi quale dei due ti sta fermando.
I due limiti che decidono l'importo
La banca guarda due cose, e prende la più stringente. La prima è il reddito: la rata non deve superare una quota di quanto entra ogni mese, in Italia di norma un terzo, e da quella rata massima si risale all'importo finanziabile invertendo la formula dell'ammortamento alla francese. La seconda sono i risparmi: il mutuo copre al massimo una quota del valore dell'immobile — l'80% è lo standard — e il resto, più le spese di acquisto, deve essere già disponibile.
Sapere quale dei due vincoli ti sta limitando cambia la mossa successiva, perché i due si spostano in modi diversi. Se ti ferma il reddito, allungare la durata alza subito l'importo: la stessa rata su trent'anni finanzia molto più che su venti, al prezzo di interessi complessivi maggiori. Se ti fermano i risparmi, la durata non serve a nulla: l'unica leva è accumulare altro anticipo, oppure trovare un immobile che costi meno.
Le spese di acquisto sono la voce che più spesso viene dimenticata nel conto. Imposte, notaio ed eventuale agenzia sommano facilmente il 10% del prezzo, e non sono finanziabili: escono dagli stessi risparmi che dovrebbero coprire l'anticipo. Su un immobile da 200.000 euro con l'80% finanziato servono 40.000 di anticipo più circa 20.000 di spese, cioè 60.000 liquidi, non 40.000.
Errori frequenti
- Calcolare la rata sul reddito lordo invece che sul netto. La quota di un terzo si applica a quanto entra davvero sul conto: partire dal lordo gonfia il risultato di un quarto o più.
- Dimenticare le rate già in corso. Un finanziamento per l'auto o una cessione del quinto riducono la rata disponibile euro su euro, e la banca li vede tutti nelle banche dati creditizie.
- Confondere l'importo finanziabile con il prezzo che ci si può permettere. Il mutuo è una quota del valore: con l'80% di LTV, 160.000 di mutuo corrispondono a un immobile da 200.000, e i 40.000 di differenza più le spese devono essere già tuoi.
Domande frequenti
Qual è la rata massima che una banca accetta?
La regola più diffusa in Italia è un terzo del reddito netto mensile, considerando anche le altre rate già in corso. Alcune banche arrivano al 35-40% per redditi alti, dove quel che resta dopo la rata è comunque ampio, e scendono sotto un terzo per redditi bassi.
Quanto anticipo serve per comprare casa?
Di norma il 20% del prezzo, perché il mutuo copre l'80% del valore, più le spese di acquisto che valgono un altro 10% circa e non sono finanziabili. Su un immobile da 200.000 euro sono circa 60.000 euro di liquidità.
Allungare la durata aumenta quanto posso chiedere?
Sì, ma solo se a fermarti è il reddito. A parità di rata, trent'anni finanziano molto più di venti perché la rata copre più capitale e meno interessi per periodo. Il costo è il totale degli interessi, che cresce sensibilmente.
Esistono mutui al 100%?
Esistono, di solito per under 36 con garanzia pubblica o con garanzie aggiuntive, e costano di più in termini di tasso. In questa calcolatrice puoi impostare la quota finanziabile al 100% per vedere che cosa cambia, ricordando che le spese di acquisto restano comunque a tuo carico.
Come funziona questo calcolo
Rata massima: R = reddito · quota − rate già in corso. Mutuo dal reddito: si inverte la formula dell'ammortamento alla francese, C = R·(1 − (1+i)^−n)/i, con i tasso di periodo e n numero di rate; a tasso nullo si riduce a C = R·n. Mutuo dai risparmi: i risparmi devono coprire sia la parte non finanziata sia le spese, cioè risparmi = prezzo·(1 − LTV) + prezzo·spese, da cui prezzo = risparmi/(1 − LTV + spese) e mutuo = prezzo·LTV. L'importo finanziabile è il minore dei due, e la rata effettiva si ricalcola su di esso: sul vincolo del reddito coincide con la rata massima, sul vincolo dei risparmi è più bassa.