Hypotheken
Wie viel Baufinanzierung kann ich aufnehmen
Zwei Grenzen entscheiden das: das Einkommen, das die von der Bank akzeptierte Rate festlegt, und das Eigenkapital, das den Eigenanteil deckt. Die niedrigere gewinnt, und hier siehst du, welche der beiden dich aufhält.
Die beiden Grenzen, die den Betrag setzen
Die Bank sieht auf zwei Dinge und nimmt das strengere. Das erste ist das Einkommen: die Rate darf einen Anteil dessen, was monatlich hereinkommt, nicht überschreiten – ein Drittel ist die übliche Grenze – und aus dieser Höchstrate ergibt sich der Betrag, indem man die Annuitätenformel umkehrt. Das zweite ist das Eigenkapital: das Darlehen deckt höchstens einen Anteil des Immobilienwerts, üblich sind 80%, und der Rest samt Kaufnebenkosten muss bereits vorhanden sein.
Zu wissen, welche der beiden bindet, ändert den nächsten Schritt, denn sie bewegen sich unterschiedlich. Bremst das Einkommen, hebt eine längere Laufzeit den Betrag sofort: dieselbe Rate über dreißig Jahre finanziert weit mehr als über zwanzig, um den Preis höherer Gesamtzinsen. Bremst das Eigenkapital, nützt die Laufzeit gar nichts – der einzige Hebel ist mehr Eigenkapital oder eine günstigere Immobilie.
Die Kaufnebenkosten sind der Posten, der in der Rechnung am häufigsten fehlt. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erreichen leicht 10% des Preises, und finanzieren lässt sich davon nichts: sie gehen von demselben Eigenkapital ab, das den Eigenanteil decken sollte. Bei einer Immobilie für 200.000 mit 80% Beleihung braucht es 40.000 Eigenanteil plus etwa 20.000 Nebenkosten – 60.000 liquide, nicht 40.000.
Häufige Fehler
- Die Rate am Brutto- statt am Nettoeinkommen bemessen. Die Drittelregel gilt für das, was tatsächlich auf dem Konto ankommt: vom Brutto aus gerechnet fällt das Ergebnis um ein Viertel oder mehr zu hoch aus.
- Laufende Raten vergessen. Ein Autokredit oder ein Ratenkredit senkt die verfügbare Rate Euro für Euro, und die Bank sieht sie alle in der Auskunftei.
- Den Darlehensbetrag mit dem leistbaren Preis verwechseln. Das Darlehen ist ein Anteil des Werts: bei 80% Beleihung entsprechen 160.000 Darlehen einer Immobilie für 200.000, und die 40.000 Differenz plus die Nebenkosten müssen schon dir gehören.
Häufige Fragen
Welche Rate akzeptiert eine Bank höchstens?
Üblich ist ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens, die übrigen laufenden Raten eingerechnet. Manche Banken gehen bei hohen Einkommen auf 35–40%, wo nach der Rate immer noch reichlich bleibt, und bleiben bei niedrigen unter einem Drittel.
Wie viel Eigenkapital braucht man zum Kauf?
In der Regel 20% des Preises, da das Darlehen 80% des Werts deckt, plus Kaufnebenkosten von noch einmal rund 10%, die sich nicht finanzieren lassen. Bei einer Immobilie für 200.000 Euro sind das etwa 60.000 Euro liquide.
Erhöht eine längere Laufzeit den möglichen Betrag?
Ja, aber nur wenn das Einkommen bindet. Bei gleicher Rate finanzieren dreißig Jahre weit mehr als zwanzig, weil je Periode mehr auf die Tilgung und weniger auf die Zinsen entfällt. Der Preis sind die Gesamtzinsen, die spürbar steigen.
Gibt es Vollfinanzierungen?
Es gibt sie, meist mit zusätzlichen Sicherheiten oder öffentlicher Bürgschaft, und sie kosten mehr Zins. Du kannst die Beleihung hier auf 100% stellen, um zu sehen, was sich ändert – die Kaufnebenkosten bleiben dabei bei dir.
Wie diese Berechnung funktioniert
Höchstrate: R = Einkommen · Anteil − bereits laufende Raten. Darlehen aus dem Einkommen: die Annuitätenformel umgekehrt, C = R·(1 − (1+i)^−n)/i, mit i dem Periodenzins und n der Anzahl der Raten; bei einem Zins von null wird daraus C = R·n. Darlehen aus dem Eigenkapital: das Eigenkapital muss sowohl den nicht beliehenen Teil als auch die Nebenkosten decken, also Eigenkapital = Preis·(1 − LTV) + Preis·Nebenkosten, woraus Preis = Eigenkapital/(1 − LTV + Nebenkosten) und Darlehen = Preis·LTV folgen. Der verfügbare Betrag ist der kleinere der beiden, und die Rate wird darauf neu berechnet: an der Einkommensgrenze entspricht sie der Höchstrate, an der Eigenkapitalgrenze fällt sie niedriger aus.