Crédits immobiliers
Combien puis-je emprunter
Deux plafonds en décident : le revenu, qui fixe la mensualité acceptée par la banque, et l'épargne, qui couvre l'apport. Le plus bas l'emporte, et vous voyez ici lequel des deux vous arrête.
Les deux limites qui fixent le montant
La banque regarde deux choses et retient la plus stricte. La première est le revenu : la mensualité ne doit pas dépasser une part de ce qui entre chaque mois — un tiers est le plafond courant — et de cette mensualité maximale on remonte au montant en inversant la formule de l'amortissement constant. La seconde est l'épargne : le prêt couvre au plus une part de la valeur du bien, 80% étant la norme, et le reste, augmenté des frais d'acquisition, doit déjà être disponible.
Savoir laquelle des deux vous limite change la suite, car elles ne bougent pas de la même façon. Si c'est le revenu, allonger la durée relève le montant aussitôt : la même mensualité sur trente ans finance bien plus que sur vingt, au prix d'intérêts totaux plus élevés. Si c'est l'épargne, la durée n'y peut rien : le seul levier est un apport plus important, ou un bien moins cher.
Les frais d'acquisition sont le poste le plus souvent oublié. Droits, notaire et agence atteignent facilement 10% du prix, et rien de tout cela ne se finance : ils sortent de l'épargne même qui devait couvrir l'apport. Sur un bien à 200 000 avec 80% financés, il faut 40 000 d'apport plus environ 20 000 de frais — 60 000 en liquide, pas 40 000.
Erreurs fréquentes
- Calculer la mensualité sur le revenu brut plutôt que sur le net. La règle du tiers s'applique à ce qui arrive réellement sur le compte : partir du brut gonfle le résultat d'un quart ou plus.
- Oublier les mensualités déjà en cours. Un crédit auto ou un crédit à la consommation réduit la mensualité disponible euro pour euro, et la banque les voit tous dans les fichiers.
- Confondre le montant finançable avec le prix que l'on peut se permettre. Le prêt est une part de la valeur : à 80% de LTV, 160 000 de prêt correspondent à un bien à 200 000, et les 40 000 d'écart plus les frais doivent déjà être à vous.
Questions fréquentes
Quelle mensualité maximale une banque accepte-t-elle ?
La règle la plus répandue est un tiers du revenu net mensuel, en comptant les autres mensualités en cours. Certaines banques vont à 35-40% sur des revenus élevés, où ce qui reste après la mensualité demeure confortable, et descendent sous le tiers sur des revenus faibles.
Quel apport faut-il pour acheter ?
En général 20% du prix, puisque le prêt couvre 80% de la valeur, plus des frais d'acquisition d'environ 10% qui ne se financent pas. Sur un bien à 200 000 euros, cela fait environ 60 000 euros de liquidités.
Allonger la durée augmente-t-il ce que je peux emprunter ?
Oui, mais seulement si c'est le revenu qui bloque. À mensualité égale, trente ans financent bien plus que vingt, parce que la mensualité couvre plus de capital et moins d'intérêts par période. Le coût est le total des intérêts, qui augmente sensiblement.
Existe-t-il des prêts à 100% ?
Il en existe, en général avec des garanties supplémentaires ou une caution publique, et le taux est plus élevé. Vous pouvez porter ici la part financée à 100% pour voir ce que cela change, en gardant à l'esprit que les frais d'acquisition restent à votre charge.
Comment fonctionne ce calcul
Mensualité maximale : R = revenu · part − mensualités en cours. Prêt par le revenu : la formule de l'amortissement constant inversée, C = R·(1 − (1+i)^−n)/i, avec i le taux de période et n le nombre de mensualités ; à taux nul elle devient C = R·n. Prêt par l'épargne : l'épargne doit couvrir à la fois la part non financée et les frais, soit épargne = prix·(1 − LTV) + prix·frais, d'où prix = épargne/(1 − LTV + frais) et prêt = prix·LTV. Le montant accessible est le plus petit des deux, et la mensualité est recalculée dessus : à la limite du revenu elle vaut la mensualité maximale, à celle de l'épargne elle est plus faible.