Kredyty hipoteczne
Ile kredytu hipotecznego mogę dostać
Decydują dwa pułapy: dochód, który wyznacza ratę akceptowaną przez bank, i oszczędności, które pokrywają wkład własny. Wygrywa niższy, a tutaj widzisz, który z nich cię zatrzymuje.
Dwa ograniczenia, które wyznaczają kwotę
Bank patrzy na dwie rzeczy i bierze ostrzejszą. Pierwsza to dochód: rata nie może przekroczyć pewnej części tego, co wpływa co miesiąc — jedna trzecia to zwykły pułap — a z tej maksymalnej raty dochodzi się do kwoty, odwracając wzór na ratę annuitetową. Druga to oszczędności: kredyt pokrywa najwyżej część wartości nieruchomości, standardem jest 80%, a reszta wraz z kosztami zakupu musi być już dostępna.
Wiedza o tym, które z dwóch ogranicza, zmienia następny ruch, bo poruszają się inaczej. Jeśli hamuje dochód, wydłużenie okresu od razu podnosi kwotę: ta sama rata na trzydzieści lat finansuje znacznie więcej niż na dwadzieścia, kosztem wyższych odsetek łącznie. Jeśli hamują oszczędności, okres nic nie daje: jedyną dźwignią jest większy wkład własny albo tańsza nieruchomość.
Koszty zakupu to pozycja najczęściej pomijana w rachunku. Podatek, notariusz i pośrednik łatwo sięgają 10% ceny, a nic z tego nie da się sfinansować kredytem: schodzi z tych samych oszczędności, które miały pokryć wkład własny. Przy nieruchomości za 200 000 z 80% finansowania potrzeba 40 000 wkładu plus około 20 000 kosztów — czyli 60 000 gotówki, nie 40 000.
Częste błędy
- Liczenie raty od dochodu brutto zamiast netto. Reguła jednej trzeciej dotyczy tego, co naprawdę wpływa na konto: start od brutta zawyża wynik o jedną czwartą albo więcej.
- Pomijanie rat już spłacanych. Kredyt samochodowy albo gotówkowy obniża dostępną ratę złotówka w złotówkę, a bank widzi je wszystkie w rejestrach kredytowych.
- Mylenie kwoty kredytu z ceną, na jaką kogoś stać. Kredyt to część wartości: przy LTV 80% kredyt 160 000 odpowiada nieruchomości za 200 000, a 40 000 różnicy plus koszty muszą być już twoje.
Najczęstsze pytania
Jaką najwyższą ratę akceptuje bank?
Najczęstsza reguła to jedna trzecia miesięcznego dochodu netto, licząc też inne raty w toku. Niektóre banki dochodzą do 35–40% przy wysokich dochodach, gdzie po racie i tak zostaje sporo, a przy niskich schodzą poniżej jednej trzeciej.
Ile wkładu własnego trzeba na zakup?
Zwykle 20% ceny, bo kredyt pokrywa 80% wartości, plus koszty zakupu rzędu kolejnych 10%, których nie da się sfinansować. Przy nieruchomości za 200 000 to około 60 000 gotówki.
Czy dłuższy okres podnosi kwotę kredytu?
Tak, ale tylko wtedy, gdy ogranicza dochód. Przy tej samej racie trzydzieści lat finansuje znacznie więcej niż dwadzieścia, bo w każdym okresie więcej idzie na kapitał, a mniej na odsetki. Ceną są odsetki łącznie, które wyraźnie rosną.
Czy istnieją kredyty na 100%?
Istnieją, zwykle z dodatkowymi zabezpieczeniami albo z gwarancją publiczną, i mają wyższe oprocentowanie. Możesz tu ustawić finansowanie na 100%, żeby zobaczyć, co się zmienia — pamiętając, że koszty zakupu i tak zostają po twojej stronie.
Jak działa to obliczenie
Maksymalna rata: R = dochód · udział − raty już spłacane. Kredyt z dochodu: odwrócony wzór na ratę annuitetową, C = R·(1 − (1+i)^−n)/i, gdzie i to stopa okresowa, a n liczba rat; przy stopie zerowej wychodzi C = R·n. Kredyt z oszczędności: oszczędności muszą pokryć zarówno część niefinansowaną, jak i koszty, czyli oszczędności = cena·(1 − LTV) + cena·koszty, skąd cena = oszczędności/(1 − LTV + koszty) i kredyt = cena·LTV. Dostępna kwota to mniejsza z dwóch, a rata jest przeliczana na nią: przy ograniczeniu dochodem równa się racie maksymalnej, przy ograniczeniu oszczędnościami wychodzi niższa.