Hipotecas
Cuánta hipoteca puedo pedir
Dos techos lo deciden: los ingresos, que fijan la cuota que el banco acepta, y los ahorros, que cubren la entrada. Gana el más bajo, y aquí ves cuál de los dos te está parando.
Los dos límites que fijan el importe
El banco mira dos cosas y se queda con la más estricta. La primera son los ingresos: la cuota no debe pasar de una parte de lo que entra cada mes —un tercio es el techo habitual— y de esa cuota máxima se llega al importe invirtiendo la fórmula del sistema francés. La segunda son los ahorros: la hipoteca cubre como mucho una parte del valor de la vivienda, siendo el 80% lo normal, y el resto, más los gastos de compra, debe estar ya disponible.
Saber cuál de los dos te limita cambia el siguiente paso, porque se mueven de forma distinta. Si te frenan los ingresos, alargar el plazo sube el importe de inmediato: la misma cuota a treinta años financia mucho más que a veinte, al precio de más intereses en total. Si te frenan los ahorros, el plazo no sirve de nada: la única palanca es reunir más entrada, o buscar una vivienda más barata.
Los gastos de compra son la partida que más se olvida. Impuestos, notaría y agencia suman con facilidad el 10% del precio, y no son financiables: salen de los mismos ahorros que debían cubrir la entrada. En una vivienda de 200.000 euros con el 80% financiado hacen falta 40.000 de entrada más unos 20.000 de gastos, es decir 60.000 líquidos, no 40.000.
Errores frecuentes
- Calcular la cuota sobre los ingresos brutos en vez de los netos. La regla del tercio se aplica a lo que de verdad llega a la cuenta: partir del bruto infla el resultado en un cuarto o más.
- Olvidar las cuotas ya en curso. Un préstamo del coche o un crédito al consumo reducen la cuota disponible euro a euro, y el banco los ve todos en los ficheros de crédito.
- Confundir el importe financiable con el precio que uno puede permitirse. La hipoteca es una parte del valor: con un LTV del 80%, 160.000 de hipoteca corresponden a una vivienda de 200.000, y los 40.000 de diferencia más los gastos deben ser ya tuyos.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la cuota máxima que acepta un banco?
La regla más extendida es un tercio de los ingresos netos mensuales, contando también las otras cuotas en curso. Algunos bancos llegan al 35-40% con ingresos altos, donde lo que queda tras la cuota sigue siendo amplio, y bajan de un tercio con ingresos bajos.
¿Cuánta entrada hace falta para comprar?
Por lo general el 20% del precio, porque la hipoteca cubre el 80% del valor, más unos gastos de compra de alrededor del 10% que no son financiables. En una vivienda de 200.000 euros son unos 60.000 euros de liquidez.
¿Alargar el plazo aumenta lo que puedo pedir?
Sí, pero solo si te frenan los ingresos. A igual cuota, treinta años financian mucho más que veinte, porque la cuota cubre más capital y menos intereses por periodo. El coste es el total de intereses, que crece de forma apreciable.
¿Existen hipotecas al 100%?
Existen, normalmente para jóvenes con aval público o con garantías adicionales, y salen más caras en tipo. Aquí puedes poner la parte financiable al 100% para ver qué cambia, recordando que los gastos de compra siguen siendo tuyos.
Cómo funciona este cálculo
Cuota máxima: R = ingresos · parte − cuotas ya en curso. Hipoteca por ingresos: se invierte la fórmula del sistema francés, C = R·(1 − (1+i)^−n)/i, con i el tipo del periodo y n el número de cuotas; a tipo cero queda C = R·n. Hipoteca por ahorros: los ahorros deben cubrir tanto la parte no financiada como los gastos, es decir ahorros = precio·(1 − LTV) + precio·gastos, de donde precio = ahorros/(1 − LTV + gastos) e hipoteca = precio·LTV. El importe disponible es el menor de los dos, y la cuota se recalcula sobre él: en el límite de ingresos coincide con la cuota máxima, en el de ahorros sale más baja.