Financiamento imobiliário
Quanto posso financiar
Dois tetos decidem: a renda, que fixa a parcela que a instituição aceita, e a poupança, que cobre a entrada. O menor dos dois prevalece, e aqui você vê qual deles está segurando você.
Os dois limites que definem o valor
Uma instituição olha duas coisas e fica com a mais apertada. A primeira é a renda: a parcela não pode passar de uma parte do que entra por mês — um terço é o teto comum —, e dessa parcela máxima o empréstimo sai rodando a fórmula da Tabela Price ao contrário. A segunda é a poupança: o financiamento cobre no máximo uma parte do valor do imóvel, 80% é o padrão, e o resto, mais os custos de compra, precisa já estar em mãos.
Saber qual dos dois limita muda o que fazer em seguida, porque eles se movem de jeitos diferentes. Se a renda é o limite, um prazo mais longo aumenta o valor na hora: a mesma parcela em trinta anos financia muito mais do que em vinte, ao preço de mais juros no total. Se a poupança é o limite, o prazo não faz nada — a única alavanca é mais entrada, ou um imóvel mais barato.
Os custos de compra são a linha mais esquecida na conta. Impostos, cartório e corretagem chegam facilmente a 10% do preço, e nada disso pode ser financiado: sai da mesma poupança destinada à entrada. Em um imóvel de 200.000 com 80% financiados, você precisa de 40.000 de entrada mais uns 20.000 de custos — 60.000 em dinheiro, não 40.000.
Erros frequentes
- Calcular a parcela sobre a renda bruta em vez da líquida. A regra de um terço vale para o que realmente cai na conta: partir do bruto infla a resposta em um quarto ou mais.
- Deixar de fora as parcelas já em andamento. Um financiamento de carro ou um consignado reduzem a parcela disponível real por real, e a instituição vê todos eles nos cadastros de crédito.
- Confundir o empréstimo com o preço que você pode pagar. O financiamento é uma parte do valor: com LTV de 80%, um empréstimo de 160.000 compra um imóvel de 200.000, e os 40.000 de diferença mais os custos precisam já ser seus.
Perguntas frequentes
Qual é a maior parcela que uma instituição aceita?
Um terço da renda líquida mensal é a regra comum, contando as outras parcelas em andamento; no Brasil, é frequente o limite de 30% da renda bruta familiar. Algumas instituições vão a 35–40% em rendas altas, em que o que sobra depois da parcela ainda é folgado, e ficam abaixo de um terço nas baixas.
Quanto de entrada é preciso para comprar?
Em geral 20% do preço, já que o financiamento cobre 80% do valor, mais custos de compra de cerca de outros 10% que não podem ser financiados. Em um imóvel de 200.000 isso dá uns 60.000 em dinheiro.
Um prazo mais longo aumenta quanto posso financiar?
Sim, mas só quando é a renda que limita. Para a mesma parcela, trinta anos financiam muito mais que vinte, porque cada parcela tem de cobrir uma fatia menor do capital. O custo são os juros totais, que sobem bastante.
Existem financiamentos de 100%?
Existem, em geral para compradores jovens com garantia pública ou com garantias extras, e têm taxa mais alta. Você pode colocar o financiamento em 100% aqui para ver o que muda — lembrando que os custos de compra continuam sendo seus.
Como funciona este cálculo
Maior parcela: R = renda · parte − parcelas já em andamento. Financiamento pela renda: a fórmula da Tabela Price ao contrário, C = R·(1 − (1+i)^−n)/i, com i a taxa do período e n o número de parcelas; com taxa zero vira C = R·n. Financiamento pela poupança: a poupança precisa cobrir tanto a parte não financiada quanto os custos, então poupança = preço·(1 − LTV) + preço·custos, o que dá preço = poupança/(1 − LTV + custos) e financiamento = preço·LTV. O valor disponível é o menor dos dois, e a parcela é recalculada sobre ele: no teto da renda é igual à parcela máxima, no teto da poupança fica menor.