Mutui
Calcolatrice della surroga del mutuo
Inserisci il debito residuo, le rate che ti restano e i due tassi: ottieni la nuova rata, il risparmio mensile e totale, e il confronto a parità di durata, che è l'unico onesto se la nuova offerta allunga la scadenza.
Quando conviene surrogare
La surroga trasferisce il mutuo a un'altra banca lasciando invariati il debito residuo e l'ipoteca: cambiano il tasso e, se si vuole, la durata. In Italia è gratuita per legge dal 2007 — perizia, istruttoria e atto notarile sono a carico della banca subentrante — e non si paga alcuna penale alla banca che si lascia. Questo rende il confronto insolitamente pulito: da una parte il tasso attuale, dall'altra quello offerto, senza costi a fare da zavorra.
Il confronto va però fatto a parità di durata, ed è qui che si sbaglia più spesso. Una nuova offerta che allunga la scadenza mostra una rata più bassa, e quella rata più bassa non è un risparmio: è lo stesso debito distribuito su più anni, che di norma costa più interessi in totale. Per questo la calcolatrice riporta sempre, accanto al risparmio della proposta così com'è, quello che si otterrebbe tenendo la durata attuale.
Resta da valutare quanto manca alla fine. Il vantaggio della surroga si accumula rata dopo rata, quindi vale molto quando restano quindici anni e poco quando ne restano tre. E poiché nell'ammortamento alla francese gli interessi si concentrano nella prima parte, surrogare presto vale molto più che surrogare tardi, a parità di differenza fra i tassi.
Errori frequenti
- Confrontare le rate senza guardare le durate. Una rata più bassa su una durata più lunga non dice nulla sul risparmio: vanno confrontati gli interessi totali, o le rate a parità di durata.
- Usare il capitale iniziale invece del debito residuo. La surroga trasferisce quello che si deve ancora, non quello che si è chiesto all'inizio: partire dal capitale originario gonfia ogni cifra.
- Surrogare per una differenza di tasso minima quando restano poche rate. Il vantaggio si accumula nel tempo: con tre anni residui e mezzo punto di differenza il risparmio è spesso irrilevante rispetto alla pratica da rifare.
Domande frequenti
Quanto costa la surroga del mutuo?
In Italia nulla per chi la chiede: dal 2007 le spese di perizia, istruttoria e atto notarile sono a carico della banca subentrante, e la banca che si lascia non può applicare penali. Se nel tuo caso ci fossero costi, inseriscili per vedere in quante rate rientri.
Si può allungare la durata con la surroga?
Sì, la nuova banca può proporre una durata diversa. Ma una rata più bassa ottenuta allungando non è un risparmio: costa in genere più interessi in totale. Qui trovi sempre anche il confronto a parità di durata, che isola l'effetto del solo tasso.
Si può cambiare da variabile a fisso con la surroga?
Sì, è uno degli usi più frequenti: si passa da un variabile a un fisso, o viceversa, senza costi. In questa calcolatrice basta inserire come nuovo tasso quello fisso offerto e confrontare gli interessi totali.
Conviene surrogare per mezzo punto di differenza?
Dipende da quanto manca. Su quindici anni residui e un debito importante, mezzo punto vale molte migliaia di euro; su tre anni residui vale poco. Guarda il risparmio a parità di durata, non la differenza fra i tassi.
Come funziona questo calcolo
Rata attuale: R = D·i/(1 − (1+i)^−n), con D debito residuo, n rate che restano e i tasso di periodo attuale. Nuova rata: stessa formula con il nuovo tasso e, se indicato, un nuovo numero di rate. Interessi totali di ciascuna offerta: rata per numero di rate, meno il debito residuo. Risparmio mensile: differenza fra le due rate. Risparmio a parità di durata: si ricalcola la nuova offerta sulle rate che restavano, in modo che la differenza dipenda solo dal tasso e non dall'allungamento. Rientro dei costi: costi diviso risparmio mensile, arrotondato per eccesso; se la nuova rata non è più bassa, non esiste un punto di rientro e viene detto invece di essere calcolato. Risparmio netto: risparmio di interessi meno i costi del passaggio.
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