Mutui
Calcolatrice del mutuo a tasso variabile
Il tasso è un indice più uno spread fisso, e solo l'indice si muove. Qui vedi la rata di oggi, quella se l'indice sale, e di quanti punti può salire prima di superare la rata che hai indicato come limite.
Che cosa si sta scegliendo con un tasso variabile
Un mutuo a tasso variabile applica un indice di mercato — in Italia l'Euribor — più uno spread fisso deciso dalla banca alla firma. Lo spread non cambia mai; l'indice sì, e a ogni scadenza contrattuale la rata viene ricalcolata sul debito residuo che resta e sulle rate che restano. È per questo che la stessa variazione dell'indice pesa molto di più al secondo anno che al ventesimo: al secondo anno il debito da rifinanziare è quasi tutto.
La domanda giusta non è quanto si paga oggi ma quanto si può arrivare a pagare. Il variabile parte quasi sempre più basso del fisso, e quella differenza iniziale è il compenso per un rischio che resta interamente a carico di chi lo sottoscrive. Il numero che serve è la soglia: di quanti punti l'indice può salire prima che la rata superi quello che il bilancio familiare regge. Se quel margine è meno di due punti, il variabile è una scommessa stretta.
L'aumento non è proporzionale, e questo è il secondo punto che sfugge. Raddoppiare il tasso non raddoppia la rata, ma nemmeno la alza della metà: la quota di interessi di ogni rata cresce più che linearmente, tanto più quanto è lunga la durata residua. È il motivo per cui una simulazione a tre punti di rialzo va guardata davvero, invece di essere estrapolata a occhio da quella a un punto.
Errori frequenti
- Confrontare fisso e variabile guardando solo la rata di partenza. La differenza iniziale è il prezzo del rischio: il confronto onesto è fra la rata fissa e la rata variabile nello scenario di rialzo che si considera plausibile.
- Stimare il rialzo in proporzione. Se un punto in più costa 100 euro, tre punti non ne costano 300 ma di più, perché la relazione fra tasso e rata non è lineare.
- Simulare il rialzo sul capitale iniziale anziché sul debito residuo. Un rialzo dopo dieci anni cade su un debito molto più piccolo e su meno rate, e pesa sensibilmente meno.
Domande frequenti
Come si calcola la rata di un mutuo a tasso variabile?
Con la stessa formula del tasso fisso, ma ricalcolata a ogni revisione sul debito residuo e sulle rate che restano, usando il tasso del momento: indice più spread. La rata non è quindi definita per tutta la durata, ma solo fino alla revisione successiva.
Che cos'è lo spread di un mutuo?
È il margine che la banca aggiunge all'indice di riferimento, fissato alla stipula e invariabile per tutta la durata. Due offerte con lo stesso indice si confrontano proprio sullo spread, perché è l'unica parte che la banca decide.
Di quanto può salire la rata di un variabile?
Non c'è un tetto, salvo che il contratto preveda un cap. Il modo pratico di ragionarci è calcolare la soglia: il livello dell'indice al quale la rata raggiunge il massimo che puoi sostenere, e quanti punti di margine ti restano da qui.
Conviene il tasso variabile o il fisso?
Il variabile parte più basso e conviene se i tassi restano dove sono o scendono; il fisso costa di più all'inizio e compra certezza. La discriminante pratica è il margine: se la rata regge un rialzo di due o tre punti senza mettere in difficoltà il bilancio, il variabile è sostenibile; altrimenti la certezza del fisso vale il suo prezzo.
Come funziona questo calcolo
Tasso applicato: indice + spread, con pavimento a zero. Rata: R = D·i/(1 − (1+i)^−m), dove D è il debito residuo, m le rate che restano e i il tasso di periodo, cioè il tasso annuo diviso per il numero di rate all'anno. Debito residuo dopo k rate: D = C·(1+i₀)^k − R₀·((1+i₀)^k − 1)/i₀, calcolato al tasso di partenza. A ogni livello dell'indice la rata viene ricalcolata su D e m, che è quello che la banca fa a ogni revisione. La curva copre cinque punti sotto e cinque sopra l'indice odierno a passi di un quarto di punto; la soglia si trova per interpolazione lineare fra i due punti della curva che racchiudono la rata limite, perché la relazione fra tasso e rata non è lineare e una formula chiusa non esiste.
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