Hypotheken
Rechner für den variablen Zins
Der Zins ist ein Index plus ein fester Aufschlag, und nur der Index bewegt sich. Hier siehst du die heutige Rate, was aus ihr wird, wenn der Index steigt, und um wie viele Punkte er steigen darf, bevor deine Grenze überschritten ist.
Was mit einem variablen Zins tatsächlich gewählt wird
Eine variabel verzinste Finanzierung berechnet einen Marktindex – im Euroraum den Euribor – plus einen festen Aufschlag, den die Bank bei Abschluss setzt. Der Aufschlag ändert sich nie, der Index schon, und bei jeder vertraglichen Anpassung wird die Rate auf die verbliebene Schuld und die verbliebenen Raten neu berechnet. Deshalb wiegt dieselbe Indexbewegung im zweiten Jahr weit schwerer als im zwanzigsten: im zweiten steht fast die ganze Schuld noch zur Neubepreisung an.
Die richtige Frage ist nicht, was man heute zahlt, sondern was man zahlen könnte. Der variable Zins startet fast immer unter dem festen, und diese Anfangsdifferenz ist die Bezahlung für ein Risiko, das vollständig beim Kreditnehmer bleibt. Gebraucht wird die Schwelle: um wie viele Punkte der Index steigen darf, bevor die Rate übersteigt, was das Haushaltsbudget trägt. Liegt dieser Spielraum unter zwei Punkten, ist der variable Zins eine enge Wette.
Der Anstieg ist nicht proportional, und das ist der zweite Punkt, der übersehen wird. Eine Verdopplung des Zinses verdoppelt die Rate nicht, hebt sie aber auch nicht bloß um die Hälfte: der Zinsanteil jeder Rate wächst überlinear, und zwar umso stärker, je länger die Restlaufzeit ist. Deshalb muss man ein Szenario mit drei Punkten wirklich rechnen, statt es aus dem Ein-Punkt-Fall zu schätzen.
Häufige Fehler
- Fest und variabel allein an der Anfangsrate vergleichen. Die Anfangsdifferenz ist der Preis des Risikos: der ehrliche Vergleich stellt die feste Rate der variablen in dem Anstieg gegenüber, den man für plausibel hält.
- Den Anstieg proportional hochrechnen. Kostet ein Punkt mehr 100, kosten drei Punkte nicht 300, sondern mehr, weil der Zusammenhang zwischen Zins und Rate nicht linear ist.
- Den Anstieg auf die Anfangssumme statt auf die Restschuld rechnen. Ein Anstieg nach zehn Jahren trifft eine viel kleinere Schuld über weniger Raten und wiegt spürbar leichter.
Häufige Fragen
Wie wird die Rate bei variablem Zins berechnet?
Mit derselben Formel wie beim festen Zins, aber bei jeder Anpassung neu auf die Restschuld und die verbleibenden Raten, mit dem Zins des Augenblicks: Index plus Aufschlag. Die Rate steht damit nur bis zur nächsten Anpassung fest, nicht für die ganze Laufzeit.
Was ist der Aufschlag bei einer Finanzierung?
Der Aufschlag, den die Bank auf den Referenzindex legt, bei Abschluss festgesetzt und über die ganze Laufzeit unverändert. Zwei Angebote auf denselben Index vergleicht man genau über den Aufschlag, denn er ist der einzige Teil, den die Bank bestimmt.
Wie weit kann eine variable Rate steigen?
Es gibt keine Obergrenze, sofern der Vertrag keinen Cap vorsieht. Praktisch denkt man in der Schwelle: der Indexstand, bei dem die Rate das Höchste erreicht, was du tragen könntest, und wie viele Punkte Spielraum von hier aus bleiben.
Variabel oder fest?
Variabel startet niedriger und gewinnt, wenn die Zinsen bleiben oder fallen; fest kostet anfangs mehr und kauft Sicherheit. Die praktische Probe ist der Spielraum: übersteht die Rate einen Anstieg um zwei oder drei Punkte, ohne das Budget zu sprengen, ist variabel tragbar; sonst ist die Sicherheit des festen Zinses ihren Preis wert.
Wie diese Berechnung funktioniert
Berechneter Zins: Index + Aufschlag, mit Boden bei null. Rate: R = D·i/(1 − (1+i)^−m), mit D der Restschuld, m den verbleibenden Raten und i dem Periodenzins, also dem Jahreszins geteilt durch die Zahl der Raten im Jahr. Restschuld nach k Raten: D = C·(1+i₀)^k − R₀·((1+i₀)^k − 1)/i₀, gerechnet zum Anfangszins. Bei jedem Indexstand wird die Rate auf D und m neu berechnet, genau wie es die Bank bei jeder Anpassung tut. Die Kurve reicht fünf Punkte unter bis fünf Punkte über den heutigen Index in Vierteilpunktschritten; die Schwelle ergibt sich durch lineare Interpolation zwischen den beiden Kurvenpunkten, die die Grenzrate einschließen, denn der Zusammenhang zwischen Zins und Rate ist nicht linear und eine geschlossene Formel dafür gibt es nicht.