Kredyty hipoteczne
Kalkulator kredytu o zmiennym oprocentowaniu
Oprocentowanie to wskaźnik plus stała marża, a porusza się tylko wskaźnik. Tu zobaczysz dzisiejszą ratę, to, czym się stanie przy wzroście wskaźnika, i o ile punktów może on wzrosnąć, zanim przekroczy wskazaną przez ciebie granicę.
Co naprawdę wybiera się przy zmiennym oprocentowaniu
Kredyt o zmiennym oprocentowaniu nalicza wskaźnik rynkowy — w strefie euro Euribor, w Polsce WIBOR czy WIRON — plus stałą marżę, którą bank ustala przy podpisaniu. Marża nie zmienia się nigdy, wskaźnik tak, a przy każdej umownej aktualizacji rata jest przeliczana na pozostały dług i pozostałe raty. Dlatego ten sam ruch wskaźnika waży znacznie więcej w drugim roku niż w dwudziestym: w drugim niemal cały dług dopiero czeka na przeszacowanie.
Właściwe pytanie nie brzmi, ile płaci się dziś, lecz ile można zacząć płacić. Zmienne prawie zawsze startuje poniżej stałego, a ta początkowa różnica jest zapłatą za ryzyko, które w całości zostaje po stronie kredytobiorcy. Potrzebna liczba to próg: o ile punktów wskaźnik może wzrosnąć, zanim rata przekroczy to, co udźwignie domowy budżet. Jeśli ten zapas jest mniejszy niż dwa punkty, zmienne jest wąskim zakładem.
Wzrost nie jest proporcjonalny i to drugi punkt, który umyka. Podwojenie oprocentowania nie podwaja raty, ale też nie podnosi jej o połowę: udział odsetek w każdej racie rośnie ponadliniowo, tym mocniej, im dłuższy pozostały okres. Dlatego scenariusz z trzema punktami trzeba naprawdę policzyć, a nie oszacować na oko z jednopunktowego.
Częste błędy
- Porównywanie stałego i zmiennego wyłącznie po racie początkowej. Początkowa różnica to cena ryzyka: uczciwe porównanie zestawia ratę stałą z ratą zmienną w tym wzroście, który uznaje się za prawdopodobny.
- Przeliczanie wzrostu proporcjonalnie. Jeśli jeden punkt więcej kosztuje 100, trzy punkty nie kosztują 300, lecz więcej, bo zależność między oprocentowaniem a ratą nie jest liniowa.
- Symulowanie wzrostu na kwocie początkowej zamiast na pozostałym długu. Wzrost po dziesięciu latach trafia na znacznie mniejszy dług i mniej rat, więc waży wyraźnie lżej.
Najczęstsze pytania
Jak liczy się ratę przy zmiennym oprocentowaniu?
Tym samym wzorem co przy stałym, ale przeliczaną przy każdej aktualizacji na pozostały dług i pozostałe raty, według oprocentowania z danej chwili: wskaźnik plus marża. Rata jest więc ustalona tylko do następnej aktualizacji, a nie na cały okres.
Czym jest marża kredytu?
To narzut, który bank dodaje do wskaźnika referencyjnego, ustalony przy podpisaniu i niezmienny przez cały okres. Dwie oferty na tym samym wskaźniku porównuje się właśnie po marży, bo to jedyna część, o której decyduje bank.
Jak wysoko może wzrosnąć rata zmienna?
Nie ma pułapu, chyba że umowa przewiduje cap. Praktycznie myśli się progiem: poziomem wskaźnika, przy którym rata sięga maksimum, jakie udźwigniesz, i tym, ile punktów zapasu zostaje stąd.
Zmienne czy stałe?
Zmienne startuje niżej i wygrywa, gdy stopy stoją albo spadają; stałe kosztuje więcej na początku i kupuje pewność. Praktycznym sprawdzianem jest zapas: jeśli rata wytrzyma wzrost o dwa czy trzy punkty bez napinania budżetu, zmienne jest do udźwignięcia; jeśli nie, pewność stałego warta jest swojej ceny.
Jak działa to obliczenie
Naliczane oprocentowanie: wskaźnik + marża, z podłogą na zerze. Rata: R = D·i/(1 − (1+i)^−m), gdzie D to pozostały dług, m to pozostałe raty, a i to stopa okresowa, czyli stopa roczna podzielona przez liczbę rat w roku. Pozostały dług po k ratach: D = C·(1+i₀)^k − R₀·((1+i₀)^k − 1)/i₀, liczony według stopy początkowej. Przy każdym poziomie wskaźnika rata jest przeliczana na D i m, dokładnie tak, jak robi to bank przy każdej aktualizacji. Krzywa obejmuje pięć punktów poniżej i pięć powyżej dzisiejszego wskaźnika, w krokach po ćwierć punktu; próg wyznacza interpolacja liniowa między dwoma punktami krzywej otaczającymi ratę graniczną, bo zależność między oprocentowaniem a ratą nie jest liniowa i nie ma dla niej wzoru zamkniętego.