Hipotecas
Calculadora de hipoteca a tipo variable
El tipo es un índice más un diferencial fijo, y solo el índice se mueve. Aquí ves la cuota de hoy, la que tendrías si el índice sube, y cuántos puntos puede subir antes de pasar el límite que indiques.
Qué se elige realmente con un tipo variable
Una hipoteca a tipo variable aplica un índice de mercado —el euríbor en la zona euro— más un diferencial fijo que el banco decide en la firma. El diferencial no cambia nunca; el índice sí, y en cada revisión la cuota se recalcula sobre la deuda que queda y las cuotas que quedan. Por eso la misma variación del índice pesa mucho más en el segundo año que en el vigésimo: en el segundo, casi toda la deuda está aún por refinanciar.
La pregunta correcta no es cuánto se paga hoy sino cuánto se puede llegar a pagar. El variable arranca casi siempre por debajo del fijo, y esa diferencia inicial es el pago por un riesgo que queda enteramente en manos de quien lo firma. El número que hace falta es el umbral: cuántos puntos puede subir el índice antes de que la cuota pase lo que el presupuesto familiar aguanta. Si ese margen es menor de dos puntos, el variable es una apuesta estrecha.
El aumento no es proporcional, y ese es el segundo punto que se escapa. Duplicar el tipo no duplica la cuota, pero tampoco la sube a la mitad: la parte de intereses de cada cuota crece más deprisa que linealmente, tanto más cuanto más larga sea la duración restante. Por eso una simulación a tres puntos hay que mirarla de verdad, en vez de extrapolarla a ojo desde la de un punto.
Errores frecuentes
- Comparar fijo y variable mirando solo la cuota de partida. La diferencia inicial es el precio del riesgo: la comparación honesta es entre la cuota fija y la variable en el escenario de subida que se considere plausible.
- Estimar la subida en proporción. Si un punto más cuesta 100 euros, tres puntos no cuestan 300 sino más, porque la relación entre tipo y cuota no es lineal.
- Simular la subida sobre el importe inicial en vez de sobre la deuda pendiente. Una subida a los diez años cae sobre una deuda mucho menor y sobre menos cuotas, y pesa bastante menos.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca variable?
Con la misma fórmula del tipo fijo, pero recalculada en cada revisión sobre la deuda pendiente y las cuotas que quedan, usando el tipo del momento: índice más diferencial. La cuota, por tanto, solo está fijada hasta la revisión siguiente, no para todo el plazo.
¿Qué es el diferencial de una hipoteca?
Es el margen que el banco suma al índice de referencia, fijado en la firma e invariable durante todo el plazo. Dos ofertas con el mismo índice se comparan precisamente por el diferencial, porque es la única parte que decide el banco.
¿Cuánto puede subir la cuota de una variable?
No hay techo, salvo que el contrato incluya un cap. La forma práctica de pensarlo es el umbral: el nivel del índice al que la cuota alcanza el máximo que puedes asumir, y cuántos puntos de margen te quedan desde aquí.
¿Conviene el tipo variable o el fijo?
El variable arranca más bajo y gana si los tipos se mantienen o bajan; el fijo cuesta más al principio y compra certeza. La prueba práctica es el margen: si la cuota aguanta una subida de dos o tres puntos sin apretar el presupuesto, el variable es sostenible; si no, la certeza del fijo vale su precio.
Cómo funciona este cálculo
Tipo aplicado: índice + diferencial, con suelo en cero. Cuota: R = D·i/(1 − (1+i)^−m), donde D es la deuda pendiente, m las cuotas que quedan e i el tipo del periodo, es decir el tipo anual dividido por el número de cuotas al año. Deuda pendiente tras k cuotas: D = C·(1+i₀)^k − R₀·((1+i₀)^k − 1)/i₀, calculada al tipo de partida. En cada nivel del índice la cuota se recalcula sobre D y m, que es lo que hace el banco en cada revisión. La curva cubre cinco puntos por debajo y cinco por encima del índice actual en pasos de un cuarto de punto; el umbral se halla por interpolación lineal entre los dos puntos de la curva que rodean la cuota límite, porque la relación entre tipo y cuota no es lineal y no existe una fórmula cerrada.
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