Crédits immobiliers

Calculateur de prêt à taux variable

Le taux est un indice plus une marge fixe, et seul l'indice bouge. Vous voyez ici la mensualité d'aujourd'hui, ce qu'elle devient si l'indice monte, et de combien de points il peut monter avant de dépasser la limite que vous fixez.

Ce que l'on choisit vraiment avec un taux variable

Un prêt à taux variable applique un indice de marché — l'Euribor en zone euro — plus une marge fixe que la banque arrête à la signature. La marge ne change jamais ; l'indice si, et à chaque révision contractuelle la mensualité est recalculée sur le capital qui reste et les mensualités qui restent. C'est pourquoi la même variation de l'indice pèse bien plus la deuxième année que la vingtième : la deuxième année, presque toute la dette est encore à revaloriser.

La bonne question n'est pas ce que l'on paie aujourd'hui mais ce que l'on pourrait payer. Le variable démarre presque toujours sous le fixe, et cet écart initial est le paiement d'un risque qui reste entièrement chez l'emprunteur. Le nombre utile est le seuil : de combien de points l'indice peut monter avant que la mensualité dépasse ce que le budget supporte. Si cette marge est inférieure à deux points, le variable est un pari étroit.

La hausse n'est pas proportionnelle, et c'est le second point qui échappe. Doubler le taux ne double pas la mensualité, mais ne l'augmente pas non plus de moitié : la part d'intérêts de chaque mensualité croît plus que linéairement, d'autant plus que la durée restante est longue. C'est pourquoi un scénario à trois points doit être calculé, et non extrapolé à vue depuis celui à un point.

Erreurs fréquentes

Comparer fixe et variable sur la seule mensualité de départ. L'écart initial est le prix du risque : la comparaison honnête oppose la mensualité fixe à la variable dans la hausse que l'on juge plausible.
Extrapoler la hausse en proportion. Si un point de plus coûte 100 euros, trois points n'en coûtent pas 300 mais davantage, car la relation entre taux et mensualité n'est pas linéaire.
Simuler la hausse sur le montant initial plutôt que sur le capital restant dû. Une hausse au bout de dix ans tombe sur une dette bien plus faible et sur moins de mensualités, et pèse sensiblement moins.

Questions fréquentes

Comment calcule-t-on la mensualité d'un prêt à taux variable ?

Avec la même formule qu'à taux fixe, mais recalculée à chaque révision sur le capital restant dû et les mensualités restantes, au taux du moment : indice plus marge. La mensualité n'est donc fixée que jusqu'à la révision suivante, non pour toute la durée.

Qu'est-ce que la marge d'un prêt ?

C'est le supplément que la banque ajoute à l'indice de référence, arrêté à la signature et invariable sur toute la durée. Deux offres sur le même indice se comparent précisément sur la marge, puisque c'est la seule part que la banque décide.

Jusqu'où peut monter une mensualité variable ?

Il n'y a pas de plafond, sauf si le contrat prévoit un cap. La manière pratique d'y penser est le seuil : le niveau d'indice auquel la mensualité atteint le maximum supportable, et combien de points de marge il reste d'ici là.

Taux variable ou taux fixe ?

Le variable démarre plus bas et gagne si les taux restent stables ou baissent ; le fixe coûte davantage au début et achète de la certitude. Le test pratique est la marge : si la mensualité encaisse une hausse de deux ou trois points sans mettre le budget en tension, le variable est tenable ; sinon la certitude du fixe vaut son prix.

Comment fonctionne ce calcul

Taux appliqué : indice + marge, avec plancher à zéro. Mensualité : R = D·i/(1 − (1+i)^−m), où D est le capital restant dû, m les mensualités restantes et i le taux de période, soit le taux annuel divisé par le nombre de mensualités par an. Capital restant dû après k mensualités : D = C·(1+i₀)^k − R₀·((1+i₀)^k − 1)/i₀, calculé au taux de départ. À chaque niveau d'indice la mensualité est recalculée sur D et m, ce que la banque fait à chaque révision. La courbe couvre cinq points en dessous et cinq au-dessus de l'indice actuel, par pas d'un quart de point ; le seuil est obtenu par interpolation linéaire entre les deux points de la courbe qui encadrent la mensualité limite, car la relation entre taux et mensualité n'est pas linéaire et il n'en existe pas de formule fermée.

Mensualité du prêt

Ce que tu paieras chaque mois, et ce que cela coûte en tout.

Rachat de crédit

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Remboursement anticipé

Ce que rapporte un versement anticipé sur le capital.

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Tableau comparatif : comment la mensualité évolue en réduisant le capital emprunté ou la durée du crédit.