Financiamento imobiliário

Calculadora de financiamento com taxa variável

A taxa é um índice mais um spread fixo, e só o índice se move. Aqui você vê a parcela de hoje, no que ela se transforma se o índice subir e quantos pontos ele pode subir antes de passar do teto que você definir.

O que a taxa variável realmente está escolhendo

Um financiamento com taxa variável cobra um índice de mercado — a Euribor na zona do euro; no Brasil, índices como a TR ou o IPCA — mais um spread fixo que a instituição define na assinatura. O spread nunca muda; o índice sim, e a cada revisão contratual a parcela é recalculada sobre o saldo e as parcelas que restam. É por isso que o mesmo movimento do índice pesa muito mais no segundo ano do que no vigésimo: no segundo ano, quase toda a dívida ainda está lá para ser reprecificada.

A pergunta que vale fazer não é quanto você paga hoje, mas quanto pode vir a pagar. A taxa variável quase sempre começa abaixo da fixa, e essa diferença inicial é o pagamento por um risco que fica inteiramente com quem toma o empréstimo. O número que você precisa é o limiar: quantos pontos o índice pode subir antes de a parcela passar do que o orçamento da família aguenta. Se essa margem é menor que dois pontos, a taxa variável é uma aposta estreita.

A alta não é proporcional, e é a segunda coisa que passa despercebida. Dobrar a taxa não dobra a parcela, mas também não acrescenta só a metade: a parte de juros de cada parcela cresce mais que linearmente, tanto mais quanto mais longo o prazo restante. É por isso que um cenário de três pontos precisa ser olhado, e não extrapolado a olho a partir do de um ponto.

Erros frequentes

Comparar fixa e variável só pela parcela inicial. A diferença inicial é o preço do risco: a comparação honesta é a parcela fixa contra a variável na alta que você considera plausível.
Escalar a alta proporcionalmente. Se um ponto a mais custa 100, três pontos não custam 300, mas mais, porque a relação entre taxa e parcela não é linear.
Simular a alta sobre o valor original em vez do saldo devedor. Uma alta depois de dez anos incide sobre uma dívida muito menor e em menos parcelas, e dói bem menos.

Perguntas frequentes

Como se calcula uma parcela com taxa variável?

Com a mesma fórmula da taxa fixa, mas recalculada a cada revisão sobre o saldo devedor e as parcelas restantes, usando a taxa do momento: índice mais spread. A parcela, portanto, só é fixa até a próxima revisão, não por todo o prazo.

O que é o spread de um financiamento?

A margem que a instituição soma ao índice de referência, definida na assinatura e inalterada por todo o prazo. Duas ofertas sobre o mesmo índice se comparam justamente pelo spread, porque é a única parte que a instituição decide.

Até onde uma parcela variável pode subir?

Não há teto, a menos que o contrato preveja um limite. O jeito prático de pensar é o limiar: o nível do índice em que a parcela chega ao máximo que você conseguiria pagar, e quantos pontos de margem você tem daqui até lá.

Taxa variável ou fixa: qual é melhor?

A variável começa mais baixa e ganha se os juros ficarem parados ou caírem; a fixa custa mais no início e compra certeza. O teste prático é a margem: se a parcela aguenta uma alta de dois ou três pontos sem apertar o orçamento, a variável é suportável; caso contrário, a certeza da taxa fixa vale o preço.

Como funciona este cálculo

Taxa cobrada: índice + spread, com piso em zero. Parcela: R = D·i/(1 − (1+i)^−m), em que D é o saldo devedor, m as parcelas restantes e i a taxa do período — a taxa anual dividida pelo número de parcelas no ano. Saldo depois de k parcelas: D = C·(1+i₀)^k − R₀·((1+i₀)^k − 1)/i₀, calculado com a taxa inicial. Em cada nível do índice a parcela é recalculada sobre D e m, como faz a instituição a cada revisão. A curva vai de cinco pontos abaixo a cinco pontos acima do índice atual, em passos de um quarto de ponto; o limiar é encontrado por interpolação linear entre os dois pontos da curva que cercam o teto, porque a relação entre taxa e parcela não é linear e não tem forma fechada.

Parcela do financiamento

Quanto você vai pagar por mês e quanto custa no total.

Portabilidade do financiamento

Compare o financiamento atual com uma oferta de outra instituição.

Amortização antecipada

Quanto vale abater uma quantia do saldo devedor.

Comparação de parcelas

Tabela comparativa: como a parcela muda se você pedir menos ou encurtar o prazo do financiamento.