Kredyty hipoteczne
Obliczanie raty kredytu hipotecznego
Podaj kwotę, oprocentowanie i okres, a otrzymasz ratę, łączne odsetki i rzeczywisty koszt finansowania. Wykres pokazuje, co dzieje się z ratą, gdy okres wydłużysz albo skrócisz.
Rata to jedna liczba, koszt to druga
Rata bierze się z trzech tylko składników: ile pożyczasz, przy jakim oprocentowaniu i na jak długo. Wzór annuitetowy rozkłada kapitał i odsetki tak, by ich suma była stała przez cały okres — dlatego rata jest przewidywalna, a zadłużenie spada wolno na początku i szybko na końcu.
Umyka to, że rata i koszt całkowity idą w przeciwne strony. Wydłużenie okresu obniża ratę, ale każdy dodatkowy rok to rok, w którym pozostałe zadłużenie generuje odsetki. Przy kredycie na sto pięćdziesiąt tysięcy przejście z dwudziestu na trzydzieści lat potrafi zdjąć dwieście miesięcznie i dołożyć dziesiątki tysięcy do sumy. Żadna z tych liczb nie wystarcza sama: pierwsza mówi, co udźwigniesz co miesiąc, druga — ile za to płacisz.
Wreszcie rata obliczona tutaj nie jest ceną oferty. Ceną jest RRSO, które obejmuje koszty obowiązkowe, a dwa kredyty o tym samym oprocentowaniu nominalnym mogą kosztować zauważalnie inaczej. Użyj tej strony, by zobaczyć, co udźwigniesz, a RRSO — by wybrać spośród propozycji.
Częste błędy
- Porównywanie ofert po oprocentowaniu nominalnym. Nie obejmuje ono kosztów; porównuje się RRSO.
- Patrzenie na ratę zamiast na sumę. Wydłużenie okresu obniża pierwszą i podnosi drugą, a różnica idzie w dziesiątki tysięcy.
- Zapominanie, że do raty dochodzą koszty obsługi i ewentualne ubezpieczenie.
- Zakładanie, że część kapitałowa jest stała. Tutaj stała jest rata; część kapitałowa rośnie z każdą ratą.
Często zadawane pytania
Czym różni się oprocentowanie nominalne od RRSO?
Oprocentowanie nominalne służy tylko do wyliczenia raty. RRSO obejmuje dodatkowo wycenę, prowizję, koszty obsługi, obowiązkowe ubezpieczenia i podatki i jest jedyną liczbą pozwalającą uczciwie porównać dwie oferty. Dwa kredyty o tym samym oprocentowaniu nominalnym mogą mieć bardzo różne RRSO.
Czy opłaca się wydłużać okres, żeby obniżyć ratę?
Do pewnego momentu. Przejście z dwudziestu na dwadzieścia pięć lat zdejmuje z raty odczuwalną część; z trzydziestu na trzydzieści pięć prawie nic, a dokłada pięć lat odsetek. Wykres na tej stronie pokazuje dokładnie, gdzie wydłużanie przestaje się opłacać.
Dlaczego pierwsze raty to niemal same odsetki?
Bo odsetki nalicza się od zadłużenia pozostałego do spłaty, a na początku jest nim cała kwota. Przy racie annuitetowej rata się nie zmienia, ale jej skład tak: na początku prawie same odsetki, na końcu prawie sam kapitał. Harmonogram pokazuje to rata po racie.
Czy to rata, którą naprawdę zapłacę?
To część spłacająca kapitał i odsetki. Do niej dochodzą koszty obsługi i, jeśli są wymagane, ubezpieczenia. Wobec raty to kwoty niewielkie, ale nie zerowe: RRSO je liczy, oprocentowanie nominalne nie.
A jeśli oprocentowanie jest zmienne?
Ta strona liczy ratę przy stałym oprocentowaniu. Przy zmiennym rata podąża za wskaźnikiem referencyjnym, a liczy się to, jaki wzrost udźwigniesz — to inne obliczenie, z własnymi scenariuszami.
Jak działa to obliczenie
Spłata annuitetowa o stałej racie. Przy C — kwocie, i — stopie okresowej i n — liczbie rat, rata wynosi R = C · i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ). Stopa okresowa to oprocentowanie nominalne podzielone przez liczbę rat w roku: i = oprocentowanie / (100 · p), gdzie p wynosi 12 dla raty miesięcznej, 4 dla kwartalnej, 3 dla czteromiesięcznej i 1 dla rocznej. Liczba rat to n = lata · p. Odsetki każdej raty nalicza się od pozostałego zadłużenia, część kapitałowa to różnica, a łącznie spłacisz n · R. Odsetki łącznie wynoszą n · R − C.