Kredyty hipoteczne
Kredyt ze stałą ratą: obliczenie raty i harmonogram spłat
Podaj kapitał, stopę roczną, częstotliwość i okres: rata oraz tabela spłat aktualizują się natychmiast.
Jak działa harmonogram spłat ze stałą ratą
Kredyt z ratą równą, czyli annuitetowy, to najczęściej wybierany wariant w Polsce: rata pozostaje taka sama przez cały okres kredytowania, ale jej struktura zmienia się w czasie. W pierwszych ratach część odsetkowa jest wyższa, a kapitałowa niższa; ponieważ odsetki naliczane są od malejącego kapitału pozostałego, proporcja stopniowo się odwraca, aż ostatnie raty składają się niemal wyłącznie z kapitału.
Alternatywą oferowaną przez wszystkie polskie banki są raty malejące: część kapitałowa jest stała, więc pierwsze raty są wyraźnie wyższe, ale suma odsetek w całym okresie niższa. Osobna kwestia to rodzaj oprocentowania. Przy stopie zmiennej ten harmonogram obowiązuje do najbliższej aktualizacji wskaźnika referencyjnego, po której rata jest przeliczana od kapitału pozostałego i pozostałego okresu; przy oprocentowaniu okresowo stałym harmonogram jest pewny do końca okresu stałości, potem następuje przejście na warunki obowiązujące w tym momencie.
Przykład liczbowy: kredyt 150 000 € przy 3,5% rocznie, spłacany w 240 ratach miesięcznych (20 lat), daje ratę około 869,94 € miesięcznie. W pierwszym miesiącu około 437,50 € to odsetki, a 432,44 € kapitał; w ostatniej racie proporcja odwraca się niemal całkowicie na korzyść kapitału. Gdyby oprocentowanie wzrosło do 4,5%, rata policzona od kapitału pozostałego wyniosłaby około 948,89 €.
Częste błędy
- Porównywanie ofert po samej marży: dopiero RRSO uwzględnia prowizję, ubezpieczenia i inne koszty, a także efekt produktów dodatkowych wymaganych do obniżenia marży. Tańsza marża okupiona drogim ubezpieczeniem bywa w sumie droższa.
- Mylenie oprocentowania okresowo stałego ze stałym na cały okres: po upływie okresu stałości (najczęściej pięć lat) oprocentowanie jest ustalane na nowo. Harmonogram jest pewny tylko do tego momentu, a kolumna kapitału pozostałego pokazuje, od jakiej kwoty będzie liczona nowa rata.
- Pomijanie kosztów okołokredytowych: prowizja, wycena nieruchomości, ubezpieczenie pomostowe płacone do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, taksa notarialna i podatek od czynności cywilnoprawnych nie pojawiają się w harmonogramie, ale wymagają gotówki poza wkładem własnym.
Najczęstsze pytania
Jak oblicza się ratę równą kredytu hipotecznego?
Wzorem raty annuitetowej: R = C × i / (1 − (1 + i)^−n), gdzie C to kwota kredytu, i to stopa procentowa za okres, a n to łączna liczba rat. Przy oprocentowaniu zmiennym ten sam wzór stosuje się ponownie po każdej aktualizacji wskaźnika, do kapitału pozostałego i pozostałej liczby rat.
Raty równe czy malejące?
Przy ratach malejących część kapitałowa jest stała, więc pierwsze raty są wyższe, ale łączne odsetki niższe, bo kapitał spada szybciej. Raty równe są łagodniejsze dla budżetu na starcie i zwykle pozwalają uzyskać wyższą zdolność kredytową. Ten kalkulator liczy raty równe.
Dlaczego w pierwszych ratach płacę więcej odsetek niż kapitału?
Ponieważ odsetki naliczane są od kapitału jeszcze niespłaconego, który na początku jest największy. W miarę spadku kapitału pozostałego część odsetkowa maleje, a kapitałowa rośnie, przy niezmienionej racie łącznej. Dlatego nadpłata jest najbardziej opłacalna w pierwszych latach.
Czy mogę nadpłacić kredyt albo przenieść go do innego banku?
Tak. Ustawa o kredycie hipotecznym ogranicza opłatę za wcześniejszą spłatę: przy oprocentowaniu zmiennym może być pobierana tylko przez pierwsze trzy lata i nie więcej niż 3% spłacanej kwoty. Aby ocenić, o ile spadłaby rata, wpisz kapitał pozostały i liczbę pozostałych rat w kalkulatorze „Porównanie rat”.
Jak działa to obliczenie
Stałą ratę oblicza się wzorem R = C × i / (1 − (1 + i)^−n), gdzie C to kwota kredytu, i to stopa procentowa za okres (stopa roczna podzielona przez liczbę okresów w roku), a n to łączna liczba rat. Część odsetkowa każdej raty to kapitał pozostały pomnożony przez i; część kapitałowa to różnica między ratą a częścią odsetkową. Kapitał pozostały zmniejsza się w każdym okresie o część kapitałową.