Hipotecas
Hipoteca con cuota constante: cálculo de la cuota y cuadro de amortización
Introduce capital, tasa anual, periodicidad y duración: la cuota y la tabla de amortización se actualizan al instante.
Cómo funciona el cuadro de amortización con cuota constante
La hipoteca de cuota constante, calculada por el sistema francés de amortización, es la que utilizan prácticamente todas las entidades españolas: la cuota se mantiene idéntica durante toda la vida del préstamo, pero su composición cambia. En las primeras cuotas la parte de intereses es mayor y la de capital menor; como los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que disminuye con cada pago, la proporción se invierte progresivamente hasta que las últimas cuotas son casi todo capital.
En una hipoteca a tipo variable este cálculo es válido hasta la siguiente revisión: al recalcularse el tipo con el euríbor vigente más el diferencial, se recalcula también la cuota sobre el capital pendiente y el plazo restante. Por eso conviene simular no solo el tipo actual sino también escenarios al alza. Otro punto que el cuadro no recoge son las bonificaciones por vinculación —nómina, seguros de hogar y vida, tarjetas—, que reducen el tipo pero tienen un coste propio: compáralas siempre a través de la TAE.
Ejemplo numérico: una hipoteca de 150.000 € al 3,5% anual, amortizada en 240 cuotas mensuales (20 años), genera una cuota de unos 869,94 € al mes. El primer mes unos 437,50 € son intereses y 432,44 € capital; en la última cuota la proporción se invierte casi por completo a favor del capital. Si el tipo subiera al 4,5% en una revisión, la cuota pasaría a unos 948,89 € sobre el capital pendiente.
Errores frecuentes
- Comparar dos hipotecas solo por el tipo nominal: la TAE incluye comisiones y el efecto de las bonificaciones, y es el único dato homogéneo. Una bonificación que exige contratar seguros caros puede salir más cara que un tipo algo superior sin vinculación.
- Comparar la cuota sin mirar el plazo: una cuota más baja repartida en más años puede costar mucho más en intereses totales. El cuadro de amortización muestra ese coste global, la cuota por sí sola no.
- No prever los gastos de compra: aunque desde la Ley 5/2019 el banco asume notaría, gestoría, registro e IAJD, la tasación corre a cargo del comprador, y el impuesto de la compraventa (ITP en vivienda usada, IVA más AJD en obra nueva) supone un desembolso inicial que no se financia con la hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca a tipo fijo?
Con la fórmula del sistema francés: R = C × i / (1 − (1 + i)^−n), donde C es el capital, i el tipo de interés por periodo y n el número total de cuotas. En una hipoteca variable la misma fórmula se aplica de nuevo en cada revisión, sobre el capital pendiente y el plazo que resta.
¿Por qué en las primeras cuotas pago más intereses que capital?
Porque los intereses se calculan sobre el capital que aún queda por devolver, que al principio está en su máximo. A medida que el capital pendiente disminuye, la parte de intereses baja y la de capital sube, manteniendo la cuota total. Por eso amortizar anticipadamente es más rentable en los primeros años.
¿Qué diferencia hay entre el tipo nominal y la TAE?
El tipo nominal es el que se aplica para calcular los intereses. La TAE incorpora además las comisiones y los gastos a cargo del cliente y expresa el coste efectivo anual: es el dato que la normativa obliga a mostrar y el único válido para comparar ofertas de entidades distintas.
¿Puedo amortizar anticipadamente o cambiar de banco?
Sí. La Ley 5/2019 limita las compensaciones por amortización anticipada y por subrogación de acreedor, con topes menores en las hipotecas variables que en las fijas y decrecientes con el paso de los años. Para valorar cuánto bajaría la cuota, introduce el capital pendiente y las cuotas que te faltan en la calculadora «Comparador de cuotas».
Cómo funciona este cálculo
La cuota constante se calcula con R = C × i / (1 − (1 + i)^−n), donde C es el capital financiado, i la tasa de interés por periodo (tasa anual dividida entre el número de periodos de un año) y n el número total de cuotas. La parte de intereses de cada cuota es el capital pendiente multiplicado por i; la parte de capital es la diferencia entre la cuota y la parte de intereses. El capital pendiente se actualiza restando la parte de capital en cada periodo.