Hypotheken
Annuitätendarlehen: Ratenberechnung und Tilgungsplan
Geben Sie Kapital, Jahreszins, Periodizität und Laufzeit ein: Rate und Tilgungstabelle aktualisieren sich sofort.
So funktioniert der Tilgungsplan mit konstanter Rate
Das Annuitätendarlehen ist in Deutschland der Standard: Die Rate bleibt über die gesamte Laufzeit gleich, ihre Zusammensetzung ändert sich jedoch. In den ersten Raten ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig; da die Zinsen stets auf die sinkende Restschuld berechnet werden, kehrt sich das Verhältnis im Lauf der Zeit um, bis die letzten Raten fast ausschließlich aus Tilgung bestehen. Banken beziffern die Rate deshalb nicht direkt, sondern über Sollzins plus anfänglichen Tilgungssatz: 3,5% Sollzins und 2% anfängliche Tilgung ergeben eine Jahresrate von 5,5% der Darlehenssumme.
Die deutsche Besonderheit ist die Zinsbindung. Der Sollzins ist nur für den vereinbarten Zeitraum – üblich sind 5 bis 20 Jahre – festgeschrieben, während die vollständige Tilgung bei niedriger Anfangstilgung dreißig Jahre und länger dauern kann. Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die zu den dann geltenden Konditionen anschlussfinanziert wird. Dieser Rechner zeigt den Plan bis zur vollständigen Tilgung zum eingegebenen Zinssatz, also den Fall eines Volltilgerdarlehens; bei kürzerer Zinsbindung gilt er nur bis zu deren Ablauf, und der Stand der Spalte „Restschuld“ zu diesem Zeitpunkt ist genau der Betrag, den Sie anschlussfinanzieren müssen.
Zahlenbeispiel: 150.000 € zu 3,5% Sollzins, getilgt in 240 Monatsraten (20 Jahre), ergeben eine Rate von rund 869,94 €. Im ersten Monat entfallen etwa 437,50 € auf Zinsen und 432,44 € auf Tilgung – das entspricht einer anfänglichen Tilgung von knapp 3,5% pro Jahr. Bei nur 2% Anfangstilgung sänke die Rate auf rund 687,50 €, die Laufzeit stiege aber auf über 28 Jahre und die Zinskosten entsprechend deutlich.
Häufige Fehler
- Zinsbindung mit Laufzeit verwechseln: Zehn Jahre Zinsbindung heißen nicht, dass das Darlehen nach zehn Jahren abbezahlt ist. Prüfen Sie im Tilgungsplan die Restschuld zum Ende der Zinsbindung – sie ist der Betrag, für den Sie ein neues Zinsrisiko eingehen.
- Sollzins und effektiven Jahreszins gleichsetzen: Nur der Effektivzins enthält die Nebenkosten des Darlehens und macht Angebote vergleichbar. Nicht enthalten sind die Erwerbsnebenkosten – Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5% bis 6,5%, Notar und Grundbuch rund 2%, gegebenenfalls Maklerprovision –, die aus Eigenkapital zu decken sind.
- Sondertilgungen und den Beleihungsauslauf außer Acht lassen: Viele Verträge erlauben jährlich bis zu 5% Sondertilgung, was Laufzeit und Zinskosten spürbar senkt. Und je niedriger der Beleihungsauslauf – unter 80%, besser unter 60% des Beleihungswerts –, desto günstiger der angebotene Zinssatz.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Rate eines Annuitätendarlehens?
Mit der Rentenformel R = C × i / (1 − (1 + i)^−n), wobei C die Darlehenssumme, i der Zinssatz pro Periode und n die Gesamtzahl der Raten ist. Gleichwertig lässt sich die Jahresrate als Darlehenssumme × (Sollzins + anfänglicher Tilgungssatz) / 100 berechnen – so beziffern Banken sie üblicherweise.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Die dann offene Restschuld wird zu den aktuellen Marktkonditionen anschlussfinanziert, entweder bei derselben oder bei einer anderen Bank (Umschuldung). Wer sich das heutige Zinsniveau bis zu 60 Monate im Voraus sichern will, kann ein Forward-Darlehen abschließen und zahlt dafür einen Zinsaufschlag.
Warum zahle ich bei den ersten Raten mehr Zinsen als Tilgung?
Weil die Zinsen auf die noch offene Restschuld berechnet werden, die zu Beginn am höchsten ist. Mit sinkender Restschuld fällt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt – bei gleichbleibender Gesamtrate. Deshalb wächst der Tilgungsanteil im Zeitverlauf ungefähr mit dem Zinssatz.
Kann ich vorzeitig aus dem Darlehen aussteigen?
Nach § 489 BGB können Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Innerhalb der ersten zehn Jahre verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung; vertraglich vereinbarte Sondertilgungen bleiben davon unberührt.
So funktioniert diese Berechnung
Die konstante Rate berechnet sich mit R = C × i / (1 − (1 + i)^−n), wobei C das finanzierte Kapital, i der Zinssatz pro Periode (Jahreszins geteilt durch die Anzahl der Perioden im Jahr) und n die Gesamtzahl der Raten ist. Der Zinsanteil jeder Rate ist die Restschuld multipliziert mit i; der Tilgungsanteil ist die Differenz zwischen Rate und Zinsanteil. Die Restschuld wird in jeder Periode um den Tilgungsanteil verringert.