Hipotecas
Cálculo de la TAE: cuánto cuesta de verdad la hipoteca
El TIN dice cómo se calcula la cuota. La TAE dice cuánto cuesta la oferta, porque incluye también los gastos obligatorios: es la única cifra con la que se comparan dos propuestas. Aquí la calculas y ves qué partida la sube más.
El tipo que se negocia no es el tipo que se paga
El TIN es una regla de cálculo: dice cómo sale la cuota del capital y del plazo, y nada más. No sabe nada de la comisión que te retienen al firmar, de la tasación que pagas al técnico, del impuesto que va al Estado, de los dos euros de cada cuota ni de la póliza que el banco exige. Todo eso se paga para obtener ese crédito en esas condiciones, y por tanto forma parte de su precio.
La TAE junta el cuadro con un criterio fácil de enunciar e imposible de resolver a mano: es el tipo al que el importe que de verdad recibiste vale, hoy, exactamente lo mismo que todos los pagos que harás. No hay fórmula cerrada para obtenerlo, se busca por tanteo, y por eso una calculadora aquí sirve de verdad.
Pero el número útil no es solo la TAE: es saber qué partida la empuja. Una tasación de trescientos euros en una hipoteca a treinta años mueve poquísimo; dos euros de gastos de cobro en trescientas sesenta cuotas mueven bastante más. El gráfico separa las aportaciones precisamente porque la negociación se hace partida a partida.
Errores frecuentes
- Comparar dos ofertas por el TIN. Es la cifra que el banco da primero y la que menos dice.
- Olvidar los gastos recurrentes. Dos euros de cobro parecen nada y en treinta años valen más que una tasación.
- Meter el seguro como gasto inicial cuando es una prima anual: su reparto en el tiempo cambia el resultado.
- Creer que una TAE más baja significa siempre cuota más baja. Son cosas distintas: la TAE mide el coste, la cuota mide lo que puedes sostener.
Preguntas frecuentes
¿Por qué la TAE es más alta que el TIN?
Porque el TIN es solo el tipo con el que se calcula la cuota, mientras que la TAE mide el coste total: comisión de apertura, tasación, impuesto, gastos de cobro y seguros obligatorios. Parte de esos gastos se retiene de entrada, así que recibes menos de lo que te cobran, y el tipo efectivo sube.
¿Dos hipotecas con el mismo TIN pueden costar distinto?
Sí, y suele ser así. Por eso la ley obliga a publicar la TAE: comparar dos ofertas por el TIN es como comparar dos coches por el precio de catálogo ignorando la entrega y los extras obligatorios.
¿Qué entra en la TAE y qué no?
Entra todo lo obligatorio para obtener el crédito en esas condiciones. Quedan fuera los gastos opcionales y los eventuales, como los intereses de demora o el coste de cancelar anticipadamente, porque dependen de conductas futuras y no del contrato en sí.
¿Por qué los gastos iniciales pesan más en las hipotecas cortas?
Porque un gasto pagado una sola vez se reparte a lo largo del plazo: en cinco años incide mucho más que en treinta. El gráfico de esta página muestra el peso de cada partida, y al cambiar el plazo se ve cómo se desplaza.
¿La TAE que calculo aquí es la del contrato?
Se calcula con el mismo criterio — el tipo que iguala lo recibido con los pagos futuros — pero el resultado depende de las partidas que introduzcas. Si el banco incluye un gasto que aquí no pusiste, su TAE será mayor.
Cómo funciona este cálculo
La TAE es el tipo que anula el valor actual neto de la operación. Con A el importe realmente recibido — capital menos los gastos retenidos al inicio — y P_k el pago del periodo k, el tipo periódico i resuelve A = Σ P_k / (1 + i)^k. La ecuación no tiene forma cerrada y se aborda por bisección: el valor actual decrece al crecer el tipo, así que existe una sola raíz en el intervalo útil y la partición por la mitad siempre converge. El tipo anual sale capitalizando: TAE = ((1 + i)^p − 1) · 100, con p el número de cuotas al año. Las primas anuales se colocan en el periodo en que realmente vencen, no repartidas entre las cuotas, porque la posición en el tiempo cambia el valor actual.
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