Hipotecas
Cálculo de la cuota de la hipoteca
Introduce capital, tipo y plazo y obtén la cuota, cuánto pagarás de intereses en total y cuánto te cuesta realmente la financiación. El gráfico muestra qué le pasa a la cuota si alargas o acortas el plazo.
La cuota es un número, el coste es otro
La cuota sale de tres ingredientes: cuánto pides, a qué tipo y durante cuánto tiempo. La fórmula del sistema francés reparte capital e intereses de modo que su suma se mantenga constante todo el plazo, y por eso la cuota es previsible mientras el capital pendiente baja despacio al principio y deprisa al final.
Lo que se escapa es que la cuota y el coste total se mueven en direcciones opuestas. Alargar el plazo baja la cuota, pero cada año de más es un año en que el capital pendiente genera intereses. En una hipoteca de ciento cincuenta mil euros, pasar de veinte a treinta años puede quitar un par de cientos al mes y añadir decenas de miles al total. Ninguna de las dos cifras vale por sí sola: la primera dice qué puedes permitirte cada mes, la segunda cuánto pagas por permitírtelo.
Por último, la cuota que calculas aquí no es el precio de la oferta. El precio es la TAE, que incluye los gastos obligatorios, y dos hipotecas con el mismo TIN pueden costar bastante distinto. Usa esta página para ver qué puedes sostener y la TAE para elegir entre propuestas.
Errores frecuentes
- Comparar dos ofertas mirando el TIN. El TIN no incluye los gastos: la cifra para comparar es la TAE.
- Mirar solo la cuota y no el total. Alargar el plazo baja la primera y sube el segundo, y la diferencia puede ser de decenas de miles de euros.
- Olvidar que a la cuota se suman los gastos de cobro y el seguro, si lo hay.
- Suponer que la cuota de capital es constante. En el sistema francés lo constante es la cuota; la parte de capital crece cuota a cuota.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE?
El TIN es el tipo con el que se calcula la cuota, y nada más. La TAE incluye además tasación, comisión de apertura, gastos de cobro, seguros obligatorios e impuestos, y es la única cifra con la que dos ofertas se pueden comparar de verdad. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distintas.
¿Conviene alargar el plazo para bajar la cuota?
Hasta cierto punto. Pasar de veinte a veinticinco años quita una parte apreciable de la cuota; pasar de treinta a treinta y cinco quita casi nada y añade cinco años de intereses. El gráfico de esta página muestra exactamente dónde deja de compensar.
¿Por qué al principio pago casi solo intereses?
Porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que al principio es todo. Con el sistema francés la cuota es constante pero su composición cambia: casi todo intereses al principio, casi todo capital al final. El cuadro de amortización lo muestra cuota a cuota.
¿Es esta la cuota que pagaré realmente?
Es la parte que devuelve capital e intereses. Encima se suman los gastos de cobro y, si es obligatorio, el seguro. Son importes pequeños frente a la cuota pero no nulos: la TAE los cuenta, el TIN no.
¿Y si el tipo es variable?
Esta página calcula una cuota a tipo fijo. Con tipo variable la cuota se mueve con el índice de referencia, y lo que importa es cuánta subida podrías absorber: es otro cálculo, con sus escenarios.
Cómo funciona este cálculo
Sistema de amortización francés, de cuota constante. Con C el capital, i el tipo del periodo y n el número de cuotas, la cuota vale R = C · i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ). El tipo del periodo sale del tipo nominal anual dividido por el número de cuotas al año: i = tipo / (100 · p), con p igual a 12 para la cuota mensual, 4 para la trimestral, 3 para la cuatrimestral y 1 para la anual. El número de cuotas es n = años · p. Los intereses de cada cuota se calculan sobre el capital pendiente, la cuota de capital es la diferencia, y el total devuelto es n · R. Los intereses totales son n · R − C.
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