Crédits immobiliers
Crédit à mensualité constante : calcul de la mensualité et tableau d'amortissement
Saisissez le capital, le taux annuel, la périodicité et la durée : la mensualité et le tableau d'amortissement se mettent à jour immédiatement.
Comment fonctionne le tableau d'amortissement à mensualité constante
Le crédit à mensualité constante, dit « amortissement à la française », est la norme en France : la mensualité reste identique pendant toute la durée du prêt, mais sa composition évolue. Sur les premières échéances, la part d'intérêts est élevée et la part de capital faible ; comme les intérêts se calculent sur le capital restant dû, qui diminue à chaque paiement, le rapport s'inverse progressivement jusqu'à ce que les dernières échéances soient composées presque entièrement de capital.
Le taux nominal ne suffit pas à comparer deux offres. L'assurance emprunteur, exigée en pratique par toutes les banques, s'ajoute à la mensualité et peut peser lourdement sur le coût total ; les frais de dossier et de garantie (caution ou hypothèque) comptent également. Seul le TAEG les rassemble, et il ne peut légalement dépasser le taux d'usure publié par la Banque de France. Ce tableau d'amortissement porte sur le seul remboursement du capital et des intérêts : pensez à ajouter la cotisation d'assurance pour obtenir votre échéance réelle.
Exemple chiffré : un crédit de 150 000 € à 3,5 % l'an, remboursé en 240 mensualités (20 ans), donne une mensualité d'environ 869,94 €. Le premier mois, environ 437,50 € sont des intérêts et 432,44 € du capital ; à la dernière échéance, la proportion s'inverse presque complètement au profit du capital. Avec une assurance à 0,34 % du capital initial, il faudrait ajouter environ 42,50 € par mois à cette mensualité.
Erreurs fréquentes
- Comparer deux offres sur le seul taux nominal : c'est le TAEG, assurance et frais compris, qui reflète le coût réel. Une différence d'assurance de quelques dixièmes de point pèse souvent plus qu'un écart de taux équivalent.
- Oublier que la durée et le taux d'effort sont encadrés : les recommandations du HCSF limitent en principe la mensualité à 35 % des revenus, assurance comprise, et la durée à 25 ans (27 ans en cas de travaux importants ou d'achat en VEFA).
- Négliger l'apport et les frais annexes : les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf, et ne sont généralement pas financés par le prêt. Ils n'apparaissent pas dans le tableau d'amortissement mais conditionnent le montant que vous devrez emprunter.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on la mensualité d'un crédit à taux fixe ?
On utilise la formule de la rente à versements constants : R = C × i / (1 − (1 + i)^−n), où C est le capital emprunté, i le taux d'intérêt par période et n le nombre total d'échéances. L'assurance emprunteur s'ajoute ensuite à ce montant, le plus souvent calculée sur le capital initial.
Pourquoi les premières échéances comportent-elles plus d'intérêts que de capital ?
Parce que les intérêts se calculent sur le capital restant dû, qui est à son maximum au début du prêt. À mesure qu'il diminue, la part d'intérêts baisse et la part de capital augmente, à mensualité totale inchangée. C'est aussi pourquoi une renégociation est d'autant plus intéressante qu'elle intervient tôt dans le plan.
Quelle différence entre taux nominal, TAEG et taux d'usure ?
Le taux nominal sert à calculer les intérêts. Le TAEG y ajoute l'assurance, les frais de dossier et de garantie : c'est l'indicateur de comparaison imposé par la loi. Le taux d'usure est le plafond légal, publié par la Banque de France, que le TAEG d'une offre ne peut pas dépasser.
Puis-je rembourser par anticipation ou faire racheter mon crédit ?
Oui. Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées par le code de la consommation au plus faible des deux montants suivants : 3 % du capital restant dû ou six mois d'intérêts sur ce capital. Pour évaluer un rachat ou une renégociation, reportez le capital restant dû et les échéances qu'il vous reste dans la calculatrice « Comparateur de mensualités ».
Comment fonctionne ce calcul
La mensualité constante se calcule avec R = C × i / (1 − (1 + i)^−n), où C est le capital financé, i le taux d'intérêt par période (taux annuel divisé par le nombre de périodes dans une année) et n le nombre total d'échéances. La part d'intérêts de chaque échéance est le capital restant dû multiplié par i ; la part de capital est la différence entre la mensualité et la part d'intérêts. Le capital restant dû est réduit de la part de capital à chaque période.