Financiamento imobiliário
Financiamento com parcela constante: parcela e tabela de amortização
Informe capital, taxa anual, periodicidade e prazo: a parcela e a tabela de amortização se atualizam na hora.
Como funciona uma tabela de amortização com parcela constante
O financiamento com parcela constante — o sistema francês, conhecido no Brasil como Tabela Price — é o plano de pagamento mais difundido: a parcela fica idêntica durante todo o prazo, mas a sua composição muda com o tempo. Nas primeiras parcelas a parte de juros é maior e a de amortização menor; à medida que o plano avança a proporção se inverte aos poucos, até as últimas parcelas serem quase só amortização.
Isso acontece porque os juros de cada parcela são calculados sobre o saldo devedor, que cai a cada pagamento: para uma parcela fixa, quanto menos capital falta pagar, menos juros incidem, então a amortização pode crescer enquanto o total fica constante. Quando a taxa é fixa só por um período inicial, esta tabela vale até o fim desse período — e a coluna do saldo devedor naquele momento é exatamente o valor que será refinanciado à taxa que valer então.
Exemplo numérico: um financiamento de R$ 150.000 a 3,5% ao ano, pago em 240 parcelas mensais (20 anos), resulta em uma parcela de cerca de R$ 869,94 por mês. No primeiro mês cerca de R$ 437,50 são juros e R$ 432,44 amortização; na última parcela a proporção já se inverteu quase totalmente a favor da amortização. Se a taxa passasse para 4,5%, a parcela recalculada sobre o saldo devedor subiria para cerca de R$ 948,89.
Erros frequentes
- Comparar dois financiamentos só pela parcela, sem olhar o prazo: uma parcela menor espalhada por um período mais longo pode custar muito mais em juros totais. A tabela de amortização mostra esse custo total; a parcela sozinha, não.
- Comparar taxas nominais em vez do custo efetivo total: só o CET reúne tarifas de contratação e custos obrigatórios, e é o número que os reguladores exigem que as instituições informem justamente para comparar ofertas em pé de igualdade.
- Ignorar os custos que ficam fora da tabela: tarifas de contratação e de avaliação, seguros obrigatórios, impostos de transmissão e custos de cartório variam muito de país para país e raramente são financiados pelo próprio empréstimo, mas determinam quanto você realmente precisa pedir.
Perguntas frequentes
Como se calcula a parcela de um financiamento com taxa fixa?
Com a fórmula da parcela constante: R = C × i / (1 − (1 + i)^−n), em que C é o capital, i a taxa de juros por período e n o número total de parcelas. Quando a taxa é revista periodicamente, a mesma fórmula é aplicada de novo a cada revisão, sobre o saldo devedor e o número de parcelas restantes.
Por que as primeiras parcelas têm mais juros do que amortização?
Porque os juros são calculados sobre o saldo devedor, que é máximo no início do plano. À medida que o saldo cai, a parte de juros diminui e a de amortização aumenta, com a parcela total inalterada. É também por isso que amortizar antecipadamente logo no início é o que mais economiza juros.
O que muda entre parcelas mensais, trimestrais e anuais?
A frequência com que o saldo devedor é reduzido e a taxa aplicada a cada parcela: com parcelas mensais a taxa anual é dividida em 12 períodos, com trimestrais em 4, e assim por diante. Para a mesma taxa anual, um plano mais frequente em geral significa um custo total de juros um pouco menor.
Este cálculo serve para a portabilidade?
Esta calculadora mostra o plano de um financiamento padrão com parcela constante. Para simular uma portabilidade — como a parcela muda com outro saldo devedor e outro prazo restante — use a calculadora “Comparação de parcelas”, que reúne todas as combinações em uma única tabela. Os custos de quitação antecipada variam de país para país e não estão incluídos.
Como funciona este cálculo
A parcela constante é calculada como R = C × i / (1 − (1 + i)^−n), em que C é o valor financiado, i a taxa de juros por período (taxa anual dividida pelo número de períodos por ano) e n o número total de parcelas. A parte de juros de cada parcela é o saldo devedor multiplicado por i; a amortização é a diferença entre a parcela e os juros. O saldo devedor é atualizado subtraindo a amortização a cada período.