Crédits immobiliers
Calcul du TAEG : ce que le prêt coûte vraiment
Le taux nominal dit comment l'échéance est calculée. Le TAEG dit ce que l'offre coûte, car il intègre aussi les frais obligatoires : c'est le seul chiffre permettant de comparer deux propositions. Calcule-le ici et vois quel poste le fait monter.
Le taux qu'on négocie n'est pas le taux qu'on paie
Le taux nominal est une règle de calcul : il dit comment l'échéance découle du capital et de la durée, rien de plus. Il ignore les frais de dossier retenus au déblocage, l'expertise payée au technicien, la taxe qui va à l'État, les deux euros sur chaque échéance et la police que la banque exige. Tout cela se paie pour obtenir ce crédit à ces conditions, et fait donc partie de son prix.
Le TAEG recompose le tableau selon un principe facile à énoncer et impossible à résoudre à la main : c'est le taux auquel la somme réellement reçue vaut, aujourd'hui, exactement autant que tous les paiements à venir. Il n'existe pas de formule fermée ; on le cherche. C'est pourquoi une calculatrice a ici une vraie raison d'être.
Le chiffre utile n'est pourtant pas le seul TAEG : c'est de savoir quel poste le pousse. Une expertise de trois cents euros sur trente ans ne déplace presque rien ; deux euros sur chacune de trois cent soixante échéances déplacent bien davantage. Le graphique sépare les contributions justement parce qu'une négociation se mène poste par poste.
Erreurs fréquentes
- Comparer deux offres sur le taux nominal. C'est le chiffre annoncé en premier et celui qui dit le moins.
- Oublier les frais récurrents. Deux euros par échéance semblent négligeables et valent, sur trente ans, plus qu'une expertise.
- Saisir l'assurance en frais initial alors qu'il s'agit d'une prime annuelle : sa place dans le temps change le résultat.
- Croire qu'un TAEG plus bas signifie toujours une échéance plus basse. Ce sont deux choses : le TAEG mesure le coût, l'échéance ce que l'on peut porter.
Questions fréquentes
Pourquoi le TAEG est-il plus élevé que le taux nominal ?
Parce que le taux nominal sert seulement à calculer l'échéance, tandis que le TAEG mesure le coût global : frais de dossier, expertise, taxe, frais d'encaissement et assurances obligatoires. Une partie est retenue d'emblée, tu reçois donc moins que ce qui t'est facturé, et le taux effectif monte.
Deux prêts au même taux nominal peuvent-ils coûter différemment ?
Oui, et c'est souvent le cas. D'où l'obligation légale de publier le TAEG : comparer deux offres sur le taux nominal revient à comparer deux voitures sur le prix catalogue en ignorant la livraison et les options obligatoires.
Qu'entre-t-il dans le TAEG et qu'en reste-t-il dehors ?
Tout ce qui est obligatoire pour obtenir le crédit à ces conditions entre dedans. Restent dehors les frais facultatifs et éventuels — pénalités de retard, coût d'un remboursement anticipé — car ils dépendent de comportements futurs et non du contrat lui-même.
Pourquoi les frais initiaux pèsent-ils plus sur un prêt court ?
Parce qu'un frais payé une fois se répartit sur la durée : sur cinq ans il pèse bien plus que sur trente. Le graphique montre le poids de chaque poste, et changer la durée le déplace.
Le TAEG calculé ici est-il celui du contrat ?
Il suit le même principe — le taux qui rend la somme reçue équivalente aux paiements futurs — mais le résultat dépend des postes saisis. Si la banque compte un frais absent ici, son TAEG sera plus élevé.
Comment ce calcul fonctionne
Le TAEG est le taux qui annule la valeur actuelle nette de l'opération. Avec A la somme réellement reçue — capital moins les frais retenus au départ — et P_k le paiement de la période k, le taux périodique i résout A = Σ P_k / (1 + i)^k. L'équation n'a pas de forme fermée et se traite par dichotomie : la valeur actuelle décroît quand le taux croît, donc une seule racine existe dans l'intervalle utile et la bissection y converge toujours. Le taux annuel s'obtient par capitalisation : TAEG = ((1 + i)^p − 1) · 100, avec p le nombre d'échéances par an. Les primes annuelles sont placées à la période où elles tombent réellement, et non réparties sur les échéances, car la position dans le temps change la valeur actuelle.
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