Crédits immobiliers
Calcul de la mensualité du prêt
Saisis le capital, le taux et la durée et obtiens la mensualité, le total des intérêts et ce que le financement coûte réellement. Le graphique montre ce qu'il advient de la mensualité si tu allonges ou raccourcis la durée.
La mensualité est un chiffre, le coût en est un autre
La mensualité sort de trois ingrédients seulement : combien tu empruntes, à quel taux et pour combien de temps. La formule à annuités constantes répartit capital et intérêts de sorte que leur somme reste la même sur toute la durée, d'où une échéance prévisible tandis que le capital restant dû baisse lentement au début et vite à la fin.
Ce qui échappe, c'est que la mensualité et le coût total vont en sens inverse. Allonger la durée baisse l'échéance, mais chaque année de plus est une année où le capital restant dû produit des intérêts. Sur un prêt de cent cinquante mille euros, passer de vingt à trente ans peut retirer deux cents euros par mois et ajouter des dizaines de milliers au total. Aucun des deux chiffres ne suffit seul : le premier dit ce que tu peux porter chaque mois, le second ce que cela te coûte.
Enfin, la mensualité calculée ici n'est pas le prix de l'offre. Le prix, c'est le TAEG, qui inclut les frais obligatoires, et deux prêts au même taux nominal peuvent coûter sensiblement différemment. Sers-toi de cette page pour voir ce que tu peux soutenir, et du TAEG pour choisir entre les propositions.
Erreurs fréquentes
- Comparer deux offres sur le taux nominal. Le taux nominal exclut les frais : le chiffre à comparer est le TAEG.
- Regarder la mensualité et pas le total. Allonger la durée baisse la première et augmente le second, pour des dizaines de milliers d'euros d'écart.
- Oublier que les frais d'encaissement et l'éventuelle assurance s'ajoutent à l'échéance.
- Croire que la part de capital est constante. Ici c'est l'échéance qui est constante ; la part de capital croît à chaque échéance.
Questions fréquentes
Quelle différence entre le taux nominal et le TAEG ?
Le taux nominal sert à calculer l'échéance, rien de plus. Le TAEG intègre aussi l'expertise, les frais de dossier, les frais d'encaissement, l'assurance obligatoire et les taxes, et c'est le seul chiffre permettant de comparer honnêtement deux offres. Deux prêts au même taux nominal peuvent avoir des TAEG très différents.
Faut-il allonger la durée pour baisser la mensualité ?
Jusqu'à un certain point. Passer de vingt à vingt-cinq ans retire une part sensible de la mensualité ; passer de trente à trente-cinq n'en retire presque rien et ajoute cinq ans d'intérêts. Le graphique de cette page montre exactement où l'allongement cesse d'être rentable.
Pourquoi mes premières échéances sont-elles presque toutes en intérêts ?
Parce que les intérêts portent sur le capital restant dû, qui au départ est la totalité. À annuités constantes l'échéance ne change pas mais sa composition se déplace : presque que des intérêts au début, presque que du capital à la fin. Le tableau d'amortissement le montre échéance par échéance.
Est-ce la mensualité que je paierai vraiment ?
C'est la part qui rembourse capital et intérêts. S'y ajoutent les frais d'encaissement et, si elle est exigée, l'assurance. Ce sont de petits montants face à l'échéance, mais non nuls : le TAEG les compte, le taux nominal non.
Et si le taux est variable ?
Cette page calcule une échéance à taux fixe. À taux variable l'échéance suit l'indice de référence, et ce qui compte est la hausse que tu pourrais absorber : c'est un autre calcul, avec ses scénarios.
Comment ce calcul fonctionne
Amortissement à annuités constantes. Avec C le capital, i le taux de la période et n le nombre d'échéances, l'échéance vaut R = C · i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ). Le taux de période vient du taux nominal annuel divisé par le nombre d'échéances dans l'année : i = taux / (100 · p), avec p égal à 12 pour le mensuel, 4 pour le trimestriel, 3 pour le quadrimestriel et 1 pour l'annuel. Le nombre d'échéances vaut n = années · p. Les intérêts de chaque échéance portent sur le capital restant dû, la part de capital en est la différence, et le total remboursé vaut n · R. Les intérêts totaux valent n · R − C.
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