Kredyty hipoteczne

Kalkulator wcześniejszej spłaty kredytu

Podaj dane kredytu, liczbę spłaconych rat i kwotę, którą chcesz wpłacić: otrzymasz pozostały dług, zaoszczędzone odsetki oraz porównanie skrócenia okresu z obniżeniem raty.

Skrócić okres czy obniżyć ratę

Nadpłata kapitału otwiera wybór, który bank zawsze stawia: zatrzymać ratę i skończyć wcześniej albo zatrzymać termin i płacić mniej co miesiąc. To nie jest równoważne. Odsetki narastają na długu tak długo, jak dług istnieje, więc usunięcie lat długu oszczędza znacznie więcej niż obniżenie raty przy tym samym okresie. Przy długim kredycie różnica bywa dwukrotna.

Najbardziej zaskakuje pozostały dług. Przy racie annuitetowej rata jest stała, ale jej skład nie: na początku to niemal same odsetki, na końcu niemal sam kapitał. Po jednej piątej okresu kredytu dwudziestopięcioletniego spłacono znacznie mniej niż jedną piątą kapitału, a dług wciąż przekracza 80% kwoty początkowej. Dlatego jest tu liczony, a nie pytany.

Opłacalność ocenia się wobec alternatywy, nie samą w sobie. Jeśli ta kwota zainwestowana dałaby więcej, niż kosztuje kredyt, nadpłata kosztuje w kategoriach utraconych możliwości; jeśli kredyt kosztuje więcej, niż daje bezpieczna lokata, nadpłata jest pewnym zyskiem równym oprocentowaniu. Bez prowizji porównanie jest czyste: oprocentowanie kredytu z jednej strony, możliwy zysk tej samej kwoty z drugiej.

Częste błędy

Szacowanie pozostałego długu jako kwota minus zapłacone raty. Wczesne raty to głównie odsetki: kapitału spłacono znacznie mniej, niż wpłacono, a dług jest dużo wyższy, niż się wydaje.
Wybór obniżenia raty w przekonaniu, że oszczędza tyle samo co skrócenie okresu. Odciąża miesiąc, ale zostawia dług przy życiu do pierwotnego terminu, a odsetki narastają przez wszystkie te lata.
Zakładanie z góry, że prowizja jest należna. W wielu umowach po pierwszych latach już nie przysługuje; gdzie indziej tak, i trzeba ją wpisać, bo zjada część oszczędności.

Najczęstsze pytania

Lepiej skrócić okres czy obniżyć ratę?

Skrócenie okresu oszczędza więcej odsetek, bo dług znika wcześniej i wcześniej przestaje je wytwarzać. Obniżenie raty uwalnia natomiast gotówkę co miesiąc. Wybór zależy od potrzeby: większa oszczędność łącznie albo miesięczny oddech.

Jak oblicza się pozostały dług kredytu?

Bierze się kwotę początkową skapitalizowaną stopą okresową i odejmuje spłacone raty, także skapitalizowane: C·(1+i)^k − R·((1+i)^k − 1)/i, gdzie k to liczba spłaconych rat. Ten kalkulator robi to z samych danych kredytu.

Czy za wcześniejszą spłatę jest prowizja?

Zależy od umowy. W wielu kredytach hipotecznych prowizja przysługuje bankowi tylko przez pierwsze lata i jest ograniczona co do wysokości; przy innych kredytach bywa inaczej. Wpisz ją tutaj, jeśli twoja umowa ją przewiduje.

Nadpłacać kredyt czy inwestować te pieniądze?

Nadpłata to pewny zysk równy oprocentowaniu kredytu, pomniejszony o ewentualne utracone ulgi. Inwestowanie ma wyższy, ale niepewny zysk oczekiwany. Uczciwe porównanie to oprocentowanie kredytu wobec zysku lokaty o porównywalnym, czyli niskim, ryzyku.

Jak działa to obliczenie

Rata annuitetowa: R = C·i/(1 − (1+i)^−n). Pozostały dług po k ratach: D = C·(1+i)^k − R·((1+i)^k − 1)/i, czyli skapitalizowany kapitał minus skapitalizowane raty. Po nadpłacie E dług staje się D − E. Obniżenie raty: nowa wynosi (D − E)·i/(1 − (1+i)^−m), gdzie m to raty, które zostawały. Skrócenie okresu: rata pozostaje R, a liczba rat staje się m = −ln(1 − i·(D − E)/R)/ln(1+i), zaokrąglone w górę; ostatnia rata to reszta długu, a nie pełna rata. Odsetki jeszcze należne: pozostałe raty razy rata, minus dług. Oszczędność to różnica odsetek przed i po, pomniejszona o prowizję liczoną jako procent wpłaconej kwoty.

Rata kredytu

Ile zapłacisz miesięcznie i ile kosztuje to w sumie.

Oprocentowanie zmienne

Sprawdź ratę przy rosnącym wskaźniku i znajdź swój próg.

Przeniesienie kredytu

Porównaj obecny kredyt z ofertą innego banku.

Porównanie rat

Tabela porównawcza: jak zmienia się rata przy niższym kapitale lub krótszym okresie kredytu.