Kredyty hipoteczne
Porównanie rat: zestaw raty swojego kredytu
Ustaw scenariusz wyjściowy oraz o ile chcesz obniżyć kapitał i skrócić okres: tabela pokaże ratę każdej kombinacji, więc od razu zobaczysz, która mieści się w Twoim budżecie.
Po co porównywać raty w tabeli krzyżowej
Kiedy rata wyliczona dla planowanego kredytu okazuje się za wysoka, w grę wchodzą zasadniczo dwie dźwignie: wziąć mniejszy kredyt, czyli wnieść wyższy wkład własny, albo rozłożyć spłatę na inną liczbę rat. Problem w tym, że działają one bardzo różnie, a ocenianie ich pojedynczo łatwo prowadzi do błędnych wniosków.
Obniżenie kapitału zmniejsza ratę proporcjonalnie: przy tym samym okresie i tej samej stopie kwota niższa o 10% oznacza ratę niższą dokładnie o 10%. Wydłużenie okresu również obniża ratę, ale wyraźnie zwiększa sumę odsetek, a banki i tak rzadko kredytują dłużej niż 35 lat i biorą pod uwagę wiek kredytobiorcy w dniu spłaty. Ta tabela krzyżuje oba wymiary za jednym razem, żebyś zobaczył, które kombinacje mieszczą się poniżej raty, na jaką Cię stać.
Przykład: przy 150 000 € na 3,5% w 240 ratach miesięcznych rata wynosi około 869,94 €. Po obniżeniu kapitału do 130 000 € rata spada do około 753,95 €; zachowując 150 000 €, ale schodząc do 180 rat, rata rośnie do około 1 072,32 €. Wyróżnione komórki to te, które pozostają równe lub niższe od raty wyjściowej.
To samo porównanie przydaje się przy nadpłacie lub przeniesieniu kredytu do innego banku: zamiast kwoty początkowej wpisz kapitał pozostały, a zamiast pierwotnego okresu liczbę rat, które Ci zostały. Zobaczysz wtedy, ile płaciłbyś po skróceniu harmonogramu i o ile nadpłata obniżyłaby ratę — co jest zarazem odpowiedzią na pytanie, czy po nadpłacie skracać okres, czy zmniejszać ratę.
Częste błędy
- Patrzenie wyłącznie na ratę: dłuższy okres ją obniża, ale zwiększa sumę odsetek zapłaconych przez cały czas trwania kredytu. Skorzystaj z harmonogramu spłat, aby zobaczyć ten koszt całkowity.
- Zapominanie o wymaganym wkładzie własnym: zgodnie z Rekomendacją S standardem jest 20% wartości nieruchomości, a przy 10% bank wymaga dodatkowego zabezpieczenia brakującej części. Koszty okołokredytowe trzeba pokryć osobno.
- Zakładanie, że oprocentowanie pozostanie takie samo przy innym okresie i innej kwocie: marża zależy od LTV i długości okresu, a oferta stałoprocentowa ma inne warunki niż zmienna. Porównuj rzeczywiste oferty.
Najczęstsze pytania
Czym jest porównanie rat?
To zestawienie krzyżowe: tabela pokazująca wysokość raty dla każdej kombinacji wnioskowanej kwoty i liczby rat, wychodząc od Twojego scenariusza i stopniowo obniżając obie wielkości o zadany krok.
Dlaczego przy krótszym okresie rata rośnie?
Ponieważ ta sama kwota wraz z odsetkami rozkłada się na mniejszą liczbę płatności: każda rata musi udźwignąć wyższą część kapitałową. W zamian suma zapłaconych odsetek maleje, bo dług istnieje krócej.
Czy rata maleje proporcjonalnie do kwoty kredytu?
Tak: przy tej samej stopie, okresie i częstotliwości rata jest wprost proporcjonalna do kwoty kredytu. Kwota niższa o 20% daje ratę niższą dokładnie o 20%. Nie dotyczy to jednak okresu, którego wpływ nie jest liniowy.
Czy tabela dotyczy także rat malejących?
Nie, wszystkie komórki liczone są dla rat równych. Przy ratach malejących pierwsza rata jest wyższa, a każda kolejna niższa, więc porównanie z jedną stałą kwotą nie miałoby sensu; łączne odsetki są w tym wariancie niższe.
Jak działa to obliczenie
Każda komórka stosuje wzór stałej raty R = C × i / (1 − (1 + i)^−n), gdzie C to kapitał danego wiersza, n to liczba rat danej kolumny, a i to stopa procentowa za okres, uzyskana przez podzielenie stopy rocznej przez liczbę okresów w roku (12 dla rat miesięcznych, 4 dla kwartalnych, 3 dla czteromiesięcznych, 1 dla rocznych). Wiersze stosują C − ΔC × wiersz, kolumny n − Δn × kolumna, zatrzymując się, gdy wartość osiągnie zero.