Financiamento imobiliário

Comparação de parcelas: pedir menos ou pagar antes

Defina o cenário inicial e quanto quer reduzir capital e prazo: a tabela mostra a parcela de cada combinação, para você ver de relance qual cabe no seu orçamento.

Por que comparar parcelas lado a lado

Quando a parcela do financiamento que você tinha em mente sai alta demais, há basicamente duas alavancas: pedir menos — ou seja, dar uma entrada maior — ou distribuir o pagamento em outro número de parcelas. O problema é que as duas agem de formas bem diferentes, e pesá-las uma de cada vez leva facilmente à conclusão errada.

Reduzir o capital baixa a parcela proporcionalmente: com o mesmo prazo e taxa, pedir 10% a menos significa uma parcela exatamente 10% menor. Alongar o prazo também baixa a parcela, mas aumenta muito os juros totais, e as instituições limitam o prazo de qualquer forma — muitas vezes pela idade do comprador na última parcela. Esta tabela cruza as duas dimensões ao mesmo tempo, para você ver quais combinações ficam abaixo da parcela que consegue pagar.

Exemplo: com R$ 150.000 a 3,5% em 240 parcelas mensais a parcela é de cerca de R$ 869,94. Baixando o capital para R$ 130.000 ela cai para uns R$ 753,95; mantendo os R$ 150.000 mas passando para 180 parcelas, sobe para cerca de R$ 1.072,32. As células destacadas são as que ficam iguais ou abaixo da parcela inicial.

A mesma comparação ajuda a avaliar uma portabilidade ou uma amortização extra: em vez do capital inicial, informe o saldo devedor do seu empréstimo atual e, em vez do prazo original, as parcelas que faltam. A tabela mostra então quanto você pagaria em um plano encurtado ou depois de amortizar capital — que é também a resposta sobre se uma amortização deve reduzir o prazo ou a parcela.

Erros frequentes

Olhar só a parcela: um prazo mais longo a reduz, mas aumenta os juros totais pagos em todo o financiamento. Use a tabela de amortização para ver esse custo total.
Esquecer que quanto você pode pedir depende do valor do imóvel: as instituições financiam até uma proporção máxima do valor — em geral em torno de 80%, embora o limite e as regras mudem de país para país —, então você precisa do resto como entrada, mais os custos de compra.
Supor que a taxa fica igual quando o prazo muda: as instituições precificam prazos diferentes de formas diferentes, e a taxa costuma melhorar com proporções financiadas menores. Compare propostas reais em vez de uma única taxa suposta.

Perguntas frequentes

O que é a comparação de parcelas?

Uma comparação em duas direções: uma tabela que mostra a parcela para cada combinação de capital financiado e número de parcelas, a partir do seu cenário e reduzindo as duas grandezas pelo passo que você definir.

Por que a parcela sobe quando o prazo encurta?

Porque o mesmo capital, mais os juros, é distribuído em menos pagamentos: cada parcela tem de carregar uma parte maior de amortização. Em troca, os juros totais pagos caem, porque a dívida fica em aberto por menos tempo.

A parcela cai proporcionalmente ao capital?

Sim: com a mesma taxa, prazo e periodicidade, a parcela é diretamente proporcional ao capital financiado. Pedir 20% a menos produz uma parcela exatamente 20% menor. O mesmo não vale para o prazo, cujo efeito não é linear.

Depois de uma amortização extra, devo reduzir o prazo ou a parcela?

Reduzir o prazo economiza mais juros, porque a dívida para de render juros mais cedo; reduzir a parcela alivia o orçamento mensal. Esta tabela mostra os dois efeitos de uma vez: as colunas dão a economia de um prazo mais curto, as linhas a de um saldo devedor menor.

Como funciona este cálculo

Cada célula aplica a fórmula da parcela constante R = C × i / (1 − (1 + i)^−n), em que C é o capital da linha, n o número de parcelas da coluna e i a taxa de juros por período, obtida dividindo a taxa anual pelo número de períodos no ano (12 mensal, 4 trimestral, 3 quadrimestral, 1 anual). As linhas aplicam C − ΔC × linha, as colunas n − Δn × coluna, parando quando o valor chega a zero.

Parcela do financiamento

Quanto você vai pagar por mês e quanto custa no total.

Financiamento com taxa variável

Teste de estresse da parcela diante de um índice em alta.

Portabilidade do financiamento

Compare o financiamento atual com uma oferta de outra instituição.

Amortização antecipada

Quanto vale abater uma quantia do saldo devedor.