Crédits immobiliers
Calculateur de remboursement anticipé
Saisissez les données du prêt, le nombre de mensualités déjà payées et la somme que vous voulez verser : vous obtenez le capital restant dû, les intérêts économisés et la comparaison entre raccourcir la durée et baisser la mensualité.
Raccourcir la durée ou baisser la mensualité
Verser une somme sur le capital d'un prêt ouvre un choix que la banque pose toujours : garder la mensualité et finir plus tôt, ou garder l'échéance et payer moins chaque mois. Ce n'est pas équivalent. Les intérêts courent sur la dette tant que la dette existe : supprimer des années de dette économise donc bien plus qu'alléger la mensualité sur les mêmes années. Sur un prêt long, l'écart est souvent du simple au double.
Le chiffre qui surprend le plus est le capital restant dû. Dans un amortissement constant la mensualité ne bouge pas, mais sa composition si : presque tout intérêts au début, presque tout capital à la fin. Au cinquième d'un prêt sur vingt-cinq ans, bien moins d'un cinquième du capital est remboursé et la dette dépasse encore 80% du montant initial. C'est pourquoi il est ici calculé et non demandé.
L'intérêt de l'opération se juge face à l'alternative, non isolément. Si cette somme placée aurait rapporté plus que ne coûte le prêt, rembourser coûte en opportunité ; si le prêt coûte plus que ne rapporte un placement sûr, rembourser est un rendement certain égal au taux. Sans indemnité, la comparaison est nette : le taux du prêt d'un côté, ce que la même somme rapporterait ailleurs de l'autre.
Erreurs fréquentes
- Estimer le capital restant dû comme le montant moins les mensualités versées. Les premières mensualités sont surtout des intérêts : bien moins de capital a été remboursé que d'argent versé, et la dette est bien plus élevée qu'il n'y paraît.
- Choisir de baisser la mensualité en pensant économiser autant qu'en raccourcissant la durée. Cela allège le mois mais laisse la dette vivre jusqu'à l'échéance initiale, et les intérêts courent toutes ces années.
- Tenir l'indemnité pour acquise. Certains prêts n'en prévoient pas ; d'autres oui, et il faut la saisir car elle ampute une partie de l'économie.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux réduire la durée ou la mensualité ?
Réduire la durée économise plus d'intérêts, parce que la dette s'éteint plus tôt et cesse plus tôt d'en produire. Réduire la mensualité libère de la trésorerie chaque mois. Le choix dépend du besoin : l'économie totale ou le souffle mensuel.
Comment calcule-t-on le capital restant dû ?
On prend le montant initial capitalisé au taux de période et on retranche les mensualités versées, capitalisées de même : C·(1+i)^k − R·((1+i)^k − 1)/i, avec k mensualités payées. Ce calculateur le fait à partir des données du prêt.
Y a-t-il une indemnité de remboursement anticipé ?
Cela dépend du prêt. Beaucoup de contrats immobiliers la plafonnent, certains en dispensent ; ailleurs elle s'applique et représente un petit pourcentage du montant remboursé. Saisissez-la ici si votre contrat en prévoit une.
Faut-il rembourser ou placer cette somme ?
Rembourser est un rendement certain égal au taux du prêt, déduction faite des avantages fiscaux éventuellement perdus. Placer offre une espérance plus élevée mais incertaine. La comparaison honnête oppose le taux du prêt au rendement d'un placement de risque comparable, c'est-à-dire faible.
Comment fonctionne ce calcul
Mensualité à amortissement constant : R = C·i/(1 − (1+i)^−n). Capital restant dû après k mensualités : D = C·(1+i)^k − R·((1+i)^k − 1)/i, soit le capital capitalisé moins les mensualités capitalisées. Après un versement E, la dette devient D − E. En baissant la mensualité : la nouvelle vaut (D − E)·i/(1 − (1+i)^−m), avec m les mensualités qui restaient. En raccourcissant la durée : la mensualité reste R et le nombre devient m = −ln(1 − i·(D − E)/R)/ln(1+i), arrondi au supérieur ; la dernière mensualité est ce qui reste de la dette, non une mensualité entière. Intérêts encore dus : mensualités restantes fois la mensualité, moins la dette. L'économie est l'écart entre les intérêts dus avant et après, diminué de l'indemnité, calculée en pourcentage du montant versé.
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