Hipotecas

Calculadora de amortización anticipada de la hipoteca

Introduce los datos de la hipoteca, cuántas cuotas has pagado y cuánto quieres aportar: obtienes la deuda pendiente, los intereses ahorrados y la comparación entre acortar el plazo y bajar la cuota.

Acortar el plazo o bajar la cuota

Aportar una cantidad al capital de una hipoteca abre una elección que el banco siempre plantea: mantener la cuota y terminar antes, o mantener el vencimiento y pagar menos cada mes. No son equivalentes. Los intereses se devengan sobre la deuda mientras la deuda existe, así que quitar años de deuda ahorra mucho más que aligerar la cuota dejando el plazo intacto. En una hipoteca larga la diferencia suele ser del doble.

El dato que más sorprende es la deuda pendiente. En el sistema francés la cuota es constante pero su composición no: al principio es casi toda intereses, al final casi todo capital. A un quinto del camino de una hipoteca a veinticinco años se ha amortizado mucho menos de un quinto del capital y la deuda sigue por encima del 80% de la inicial. Por eso aquí la deuda pendiente se calcula en vez de pedirse.

La conveniencia hay que juzgarla frente a la alternativa, no sola. Si esa cantidad invertida habría rendido más de lo que cuesta la hipoteca, amortizar cuesta en términos de oportunidad; si la hipoteca cuesta más de lo que rinde cualquier colocación segura, amortizar es una rentabilidad cierta igual al tipo. Cuando no hay comisión, la comparación es limpia: el tipo de la hipoteca frente a lo que esa misma cantidad rendiría en otro sitio.

Errores frecuentes

Estimar la deuda pendiente como el importe menos las cuotas pagadas. Las primeras cuotas son sobre todo intereses: se ha amortizado mucho menos capital del que se ha entregado, y la deuda es mucho mayor de lo que parece.
Elegir bajar la cuota pensando que ahorra tanto como acortar el plazo. Alivia el mes pero deja la deuda viva hasta el vencimiento original, y los intereses siguen devengándose todos esos años.
Dar por hecha la comisión. En muchas hipotecas de vivienda está limitada por ley o no se aplica; en otros préstamos sí existe, y hay que introducirla porque se come parte del ahorro.

Preguntas frecuentes

¿Conviene más reducir el plazo o la cuota?

Reducir el plazo ahorra más intereses, porque la deuda se cancela antes y deja antes de producirlos. Reducir la cuota libera liquidez cada mes. La elección depende de qué necesitas: ahorro total o respiro mensual.

¿Cómo se calcula la deuda pendiente de una hipoteca?

Se toma el importe inicial capitalizado al tipo del periodo y se restan las cuotas ya pagadas, también capitalizadas: C·(1+i)^k − R·((1+i)^k − 1)/i, con k cuotas pagadas. Esta calculadora lo hace automáticamente.

¿Hay comisión por amortizar anticipadamente?

Depende del préstamo. En muchas hipotecas de vivienda está limitada por ley o no se cobra; en otros préstamos suele ser un pequeño porcentaje del importe amortizado. Introdúcela aquí si la tuya la tiene.

¿Conviene amortizar la hipoteca o invertir ese dinero?

Amortizar es una rentabilidad cierta igual al tipo de la hipoteca, descontadas las deducciones fiscales que pierdas. Invertir tiene una rentabilidad esperada mayor pero incierta. La comparación honesta es el tipo de la hipoteca frente a lo que rendiría una colocación de riesgo comparable, es decir, bajo.

Cómo funciona este cálculo

Cuota del sistema francés: R = C·i/(1 − (1+i)^−n). Deuda pendiente tras k cuotas: D = C·(1+i)^k − R·((1+i)^k − 1)/i, es decir el capital capitalizado menos las cuotas capitalizadas. Tras la aportación E la deuda pasa a D − E. Reduciendo la cuota: la nueva es (D − E)·i/(1 − (1+i)^−m), con m las cuotas que quedaban. Acortando el plazo: la cuota sigue siendo R y el número de cuotas pasa a m = −ln(1 − i·(D − E)/R)/ln(1+i), redondeado al alza; la última cuota es lo que queda de deuda y no una cuota entera. Intereses aún debidos: cuotas restantes por la cuota, menos la deuda. El ahorro es la diferencia entre los intereses debidos antes y después, menos la comisión, calculada como porcentaje del importe aportado.

Cuota hipotecaria

Cuánto pagarás al mes y cuánto te cuesta en total.

Hipoteca a tipo variable

Simula la cuota con un Euríbor al alza y halla tu umbral.

Subrogación de hipoteca

Compara tu hipoteca actual con una oferta nueva.

Comparador de cuotas

Tabla comparativa: cómo cambia la cuota reduciendo el capital solicitado o la duración de la hipoteca.