Financiamento imobiliário

Calculadora de amortização antecipada

Informe o financiamento, quantas parcelas já pagou e quanto quer amortizar: você obtém o saldo devedor, os juros economizados e a comparação entre reduzir o prazo e reduzir a parcela.

Reduzir o prazo ou reduzir a parcela

Amortizar um valor extra em um financiamento abre uma escolha que a instituição sempre oferece: manter a parcela e terminar antes, ou manter a data final e pagar menos por mês. Não são equivalentes. Os juros correm sobre a dívida enquanto ela existir, então eliminar anos de dívida economiza muito mais do que aliviar a parcela ao longo dos mesmos anos. Em um financiamento longo a diferença muitas vezes é o dobro.

O número que mais surpreende é o saldo devedor. Na Tabela Price a parcela é constante, mas a composição não: no começo é quase só juros, no fim quase só amortização. Com um quinto de um financiamento de vinte e cinco anos percorrido, muito menos de um quinto do capital foi pago e o saldo ainda passa de 80% do original. É por isso que o saldo é calculado aqui, em vez de ser pedido.

Se vale a pena, é preciso julgar contra a alternativa, não isoladamente. Se o dinheiro renderia mais investido do que o financiamento custa, amortizar tem um custo de oportunidade; se o financiamento custa mais do que qualquer aplicação segura rende, amortizar é um retorno certo igual à taxa. Sem tarifa de amortização a comparação é limpa: a taxa do financiamento de um lado, o que o mesmo dinheiro renderia em outro lugar do outro.

Erros frequentes

Estimar o saldo como o valor financiado menos as parcelas pagas. As primeiras parcelas são quase só juros: foi amortizado muito menos capital do que o dinheiro entregue, e o saldo é bem maior do que parece.
Escolher reduzir a parcela esperando economizar tanto quanto reduzindo o prazo. Alivia o mês, mas mantém a dívida viva até a data original, e os juros continuam correndo por todos esses anos.
Supor que há tarifa. Muitos financiamentos habitacionais não têm nenhuma; outros créditos têm, e ela precisa ser informada porque consome a economia.

Perguntas frequentes

É melhor reduzir o prazo ou a parcela?

Reduzir o prazo economiza mais juros, porque a dívida acaba antes e para de produzi-los. Reduzir a parcela libera dinheiro todo mês. O melhor depende do que você precisa: a maior economia total ou o fôlego mensal.

Como se calcula o saldo devedor?

Pegue o valor original corrigido pela taxa do período e subtraia as parcelas pagas, corrigidas do mesmo jeito: C·(1+i)^k − R·((1+i)^k − 1)/i, com k as parcelas pagas. Esta calculadora faz isso a partir dos números do próprio financiamento.

Há tarifa para amortizar antecipadamente?

Depende do contrato. Em vários países os financiamentos habitacionais não têm nenhuma por lei, e no Brasil o consumidor tem direito à redução proporcional dos juros ao antecipar parcelas; outros créditos podem ter, em geral uma pequena porcentagem do valor amortizado. Informe-a aqui se o seu tiver.

Devo amortizar o financiamento ou investir o dinheiro?

Amortizar é um retorno certo igual à taxa do financiamento, menos eventuais benefícios fiscais de que você abre mão. Investir tem retorno esperado maior, mas incerto. A comparação honesta é a taxa do financiamento contra o que renderia uma aplicação de risco comparável — ou seja, de baixo risco.

Como funciona este cálculo

Parcela da Tabela Price: R = C·i/(1 − (1+i)^−n). Saldo depois de k parcelas: D = C·(1+i)^k − R·((1+i)^k − 1)/i — o capital corrigido pela taxa menos as parcelas corrigidas do mesmo jeito. Depois de uma amortização E o saldo passa a D − E. Reduzindo a parcela: a nova é (D − E)·i/(1 − (1+i)^−m), com m as parcelas que faltavam. Reduzindo o prazo: a parcela continua R e o número passa a m = −ln(1 − i·(D − E)/R)/ln(1+i), arredondado para cima; a última parcela é o que resta do saldo, não uma parcela cheia. Juros ainda devidos: parcelas restantes vezes a parcela, menos o saldo. A economia é a diferença entre os juros devidos antes e depois, menos a tarifa, calculada como porcentagem do valor amortizado.

Parcela do financiamento

Quanto você vai pagar por mês e quanto custa no total.

Financiamento com taxa variável

Teste de estresse da parcela diante de um índice em alta.

Portabilidade do financiamento

Compare o financiamento atual com uma oferta de outra instituição.

Comparação de parcelas

Tabela comparativa: como a parcela muda se você pedir menos ou encurtar o prazo do financiamento.