Financiamento imobiliário
Calculadora da parcela do financiamento
Informe o valor, a taxa e o prazo e obtenha a parcela, quanto os juros somam no total e quanto o empréstimo realmente custa. O gráfico mostra o que acontece com a parcela se você esticar ou encurtar o prazo.
A parcela é um número, o custo é outro
A parcela sai de apenas três ingredientes: quanto você pede, a que taxa e por quanto tempo. A fórmula da parcela constante distribui capital e juros de modo que a soma fique igual durante todo o prazo, e é por isso que a parcela é previsível enquanto o saldo devedor cai devagar no início e depressa no fim.
O que se perde de vista é que a parcela e o custo total andam em direções opostas. Esticar o prazo baixa a parcela, mas cada ano a mais é outro ano em que o saldo devedor rende juros. Em um empréstimo de cento e cinquenta mil, passar de vinte para trinta anos pode tirar umas duas centenas por mês e acrescentar dezenas de milhares ao total. Nenhum dos dois números é o certo sozinho: o primeiro diz o que você consegue pagar por mês, o segundo quanto paga por esse privilégio.
Por fim, a parcela calculada aqui não é o preço da oferta. O preço é o CET, que inclui os custos obrigatórios, e dois empréstimos com a mesma taxa nominal podem custar valores bem diferentes. Use esta página para ver o que você consegue sustentar, e o CET para escolher entre as propostas.
Erros frequentes
- Comparar duas ofertas pela taxa nominal. A taxa nominal exclui os custos; o número a comparar é o CET.
- Olhar a parcela e não o total. Esticar o prazo baixa a primeira e sobe o segundo, e a diferença pode chegar a dezenas de milhares.
- Esquecer que as tarifas de cobrança e os eventuais seguros vêm por cima da parcela.
- Supor que a amortização é constante. Neste plano o que é constante é a parcela; a amortização cresce a cada pagamento.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre a taxa nominal e o CET?
A taxa nominal é aquela a partir da qual a parcela é calculada, e nada mais. O CET também inclui a avaliação do imóvel, a tarifa de contratação, as tarifas de cobrança, os seguros obrigatórios e os impostos, e é o único número com que duas ofertas podem ser comparadas honestamente. Dois financiamentos com a mesma taxa nominal podem ter CETs bem diferentes.
Vale a pena esticar o prazo para baixar a parcela?
Até certo ponto. Passar de vinte para vinte e cinco anos tira um pedaço real da parcela; passar de trinta para trinta e cinco quase não tira nada e acrescenta cinco anos de juros. O gráfico desta página mostra exatamente onde esticar deixa de compensar.
Por que quase toda a minha primeira parcela é juros?
Porque os juros incidem sobre o saldo devedor, que no início é o valor inteiro. Em um plano de parcelas constantes a parcela fica igual, mas a composição muda: quase só juros no início, quase só amortização no fim. A tabela de amortização mostra isso parcela a parcela.
Esta é a parcela que vou pagar de fato?
É a parte que paga capital e juros. Por cima dela vêm as tarifas de cobrança e, quando exigidos, os seguros. São pequenos perto da parcela, mas não são nada: o CET os conta, a taxa nominal não.
E se a taxa for variável?
Esta página calcula uma parcela com taxa fixa. Com taxa variável a parcela acompanha o índice de referência, e o que importa é quanto de alta você conseguiria absorver — outro cálculo, com seus próprios cenários.
Como funciona este cálculo
Amortização com parcela constante (sistema francês, Tabela Price). Com C o valor, i a taxa do período e n o número de parcelas, a parcela é R = C · i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ). A taxa do período vem da taxa nominal anual dividida pelo número de parcelas em um ano: i = taxa / (100 · p), com p igual a 12 para mensal, 4 para trimestral, 3 para quadrimestral e 1 para anual. O número de parcelas é n = anos · p. Os juros de cada parcela incidem sobre o saldo devedor, a amortização é a parcela menos esses juros, e o total pago é n · R. Os juros totais são n · R − C.
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