Financiamento imobiliário
Calculadora de CET: quanto um financiamento realmente custa
A taxa nominal diz como a parcela é calculada. O CET (custo efetivo total) diz quanto a oferta custa, porque inclui também os encargos obrigatórios: é o único número com que duas propostas podem ser comparadas. Calcule-o aqui e veja qual item o faz subir.
A taxa que você negocia não é a taxa que você paga
A taxa nominal é uma regra de cálculo: diz como a parcela decorre do valor e do prazo, e nada mais. Não sabe nada da tarifa de contratação descontada na liberação, da avaliação paga ao avaliador, do imposto que vai para o governo, dos poucos reais em cada parcela nem do seguro que a instituição exige. Todos eles são pagos para obter aquele crédito naquelas condições, e por isso todos fazem parte do seu preço.
O CET junta o quadro com um princípio fácil de enunciar e impossível de resolver à mão: é a taxa com a qual o valor que você realmente recebeu vale, hoje, exatamente o mesmo que todas as parcelas que você vai pagar. Não há forma fechada. Ele é encontrado por busca, e é por isso que uma calculadora aqui se justifica, e não é só uma comodidade.
O número útil, porém, não é só o CET: é saber qual item o está empurrando. Uma avaliação de trezentos reais em um empréstimo de trinta anos quase não o move, enquanto poucos reais em cada uma de trezentas e sessenta parcelas o movem bem mais. O gráfico separa as contribuições justamente porque uma negociação acontece um item de cada vez.
Erros frequentes
- Comparar duas ofertas pela taxa nominal. É o número apresentado primeiro e o que menos diz.
- Esquecer os encargos recorrentes. Poucos reais por parcela parecem nada e em trinta anos valem mais do que uma avaliação.
- Informar o seguro como custo inicial quando é um prêmio anual: o momento em que cai no tempo muda a resposta.
- Acreditar que um CET menor sempre significa parcela menor. São coisas diferentes: o CET mede o custo, a parcela mede o que você consegue pagar.
Perguntas frequentes
Por que o CET é maior que a taxa nominal?
Porque a taxa nominal é só a taxa a partir da qual se calcula a parcela, enquanto o CET mede o custo inteiro: tarifa de contratação, avaliação, impostos, tarifa de cada parcela e seguros obrigatórios. Parte disso é descontada no início, então você recebe menos do que aquilo sobre o que é cobrado, e a taxa efetiva sobe.
Dois empréstimos com a mesma taxa nominal podem custar diferente?
Sim, e muitas vezes custam. É por isso que informar o CET é obrigação legal: comparar duas ofertas pela taxa nominal é como comparar dois carros pelo preço de tabela ignorando o frete e os opcionais obrigatórios.
O que entra no CET e o que fica de fora?
Entra tudo o que é obrigatório para obter o crédito naquelas condições. Ficam de fora os encargos opcionais e eventuais — multas por atraso, o custo de quitar antecipadamente —, porque dependem de comportamentos futuros e não do contrato em si.
Por que os custos iniciais pesam mais em um empréstimo curto?
Porque um custo pago uma vez se dilui pelo prazo: em cinco anos pesa muito mais do que em trinta. O gráfico desta página mostra o peso de cada item, e mudar o prazo o altera.
O CET daqui é o do contrato?
É calculado pelo mesmo princípio — a taxa que torna o valor recebido igual, em valor presente, às parcelas pagas —, mas o resultado depende dos itens que você informa. Se a instituição conta um encargo que você deixou de fora, o CET dela será maior.
Como funciona este cálculo
O CET é a taxa com a qual o valor presente líquido da operação é zero. Com A o valor efetivamente recebido — o valor financiado menos os custos descontados no início — e P_k a parcela do período k, a taxa do período i resolve A = Σ P_k / (1 + i)^k. A equação não tem forma fechada e é resolvida por bisseção: o valor presente cai quando a taxa sobe, então há exatamente uma raiz no intervalo útil e a divisão ao meio sempre converge para ela. O valor anual sai por capitalização: CET = ((1 + i)^p − 1) · 100, com p o número de parcelas no ano. Os prêmios anuais são colocados no período em que realmente vencem, e não espalhados pelas parcelas, porque a posição no tempo muda o valor presente.
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